最新司法解釋支持房鬧系誤讀
2012年6月7日
近日，最高人民法院一份最新司法解釋明確指出，如果房價漲了，開發(fā)商對已經(jīng)簽訂的認購書、意向書等預約合同反悔，拒不簽正式合同的，購房者可以要求對漲價的部分索賠。反之，若買房人因為房價降低了，違反預約合同，損失的也不僅僅是定金，還得另外賠償開發(fā)商損失。
在房價飛漲時期，有的開發(fā)商后悔賣便宜了，寧愿賠償買房人幾萬元的定金，轉(zhuǎn)手就以高出原價數(shù)十萬的價格賣掉，這種現(xiàn)象并不鮮見。而大家都知道，因為房價漲跌產(chǎn)生“房鬧”，在各地已經(jīng)不鮮見。那么，最高法的這份司法解釋，乍看上去似乎在鼓勵“房鬧”。真的如此嗎？揚子晚報記者對此進行了調(diào)查采訪。
先看原文：
對買賣雙方均有約束
在最高人民法院最新發(fā)布的《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》中，共分為8個部分、46條對買賣合同的成立及效力、所有權(quán)轉(zhuǎn)移、違約責任等具體適用法律問題作出了明確規(guī)定。其中，對于房產(chǎn)交易中的認購書、意向書等預約合同的法律效力予以明確，并有專門條款針對買賣雙方一旦毀約的處理意見。
該份司法解釋中的第28條規(guī)定：“買賣合同約定的定金不足以彌補一方違約造成的損失，對方請求賠償超過定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應高于因違約造成的損失。”這就意味著，如果發(fā)生開發(fā)商或是買房人違約的情況，除了賠付定金，還可以根據(jù)房價漲跌提出索賠。
尤其需要指出的是，若是買房人違約的話，開發(fā)商同樣可以提出索賠。如今樓市相對低迷，大量樓盤紛紛降價促銷，包括南京在內(nèi)的多個城市均發(fā)生過老業(yè)主要求退房的案例，按照最新的司法解釋，購房者如果不履行合同的話，除了拿不回定金，開發(fā)商也有權(quán)對降價損失要求補償。
再細看原文：
僅針對“預約合同”
而仔細看原文后可以發(fā)現(xiàn)，“定金”兩個字很關鍵。這說明關鍵的28條，也就是被誤解為鼓勵“房鬧”的條款，約束的是“預約合同”，也就是說是認購書、意向書等等，不是正式的購房合同，牽涉到的“定金”也就是誠意金之類，并不是購房的全款。而包括南京在內(nèi)，各地的“房鬧”大多是已經(jīng)簽訂了正式購房合同、房款已經(jīng)付清或者貸款已經(jīng)開始的情況，司法解釋顯然對這些情況是不予保護的。因此，也就不存在鼓勵“房鬧”之嫌。
開發(fā)商說：
開發(fā)商悔約比較少見
“簽了認購合同后，一直拖著不簽正式合同的情況比較少見，而對簿公堂的更是鳳毛麟角。”南京河西一家開發(fā)商告訴揚子晚報記者，通常買房人看中了一套房子后，交納2萬到5萬元的定金，然后簽一份認購協(xié)議，15天之內(nèi)到售樓處再簽一份正式合同，就算是走完基本程序了。在平常的房產(chǎn)交易中，由于簽正式合同時要繳納首付款，有的房主一時難以湊齊幾十萬的款項，開發(fā)商大多也會寬限一段時間，“說到底，這都是雙方協(xié)商的結(jié)果。”
如果是其中一方故意拖延呢？這位開發(fā)商表示，如今市場低迷，企業(yè)都巴不得趕緊落袋為安，沒有哪一家會拖著不跟買房人簽合同。“有的買房人會主動提出，需要較長時間湊錢，為了‘守住’客戶，沒有樓盤會不答應”，他說，若按正常程序，買房人逾期不簽正式合同的，開發(fā)商有權(quán)沒收定金，但沒人會這么做。
樓市專家說：
界定房價漲跌太難了
有地產(chǎn)專業(yè)人士表示，最新司法解釋的出發(fā)點應是保護購房者的利益，與開發(fā)商相比，作為個體的買房人處于相對弱勢的地位，因此規(guī)定開發(fā)商在不履行合同時，買方除了能拿回定金之外，還可以索賠損失。比如交了5萬元定金認購了一套100萬的房子，可開發(fā)商單方撕毀合同，退回5萬元的定金后又賠償了5萬元，但是卻以120萬元的價格賣了出去，折算下來仍賺了15萬元。如果遇到這種情況，買房人就可以對這15萬元的不當?shù)美岢鏊髻r。
“簽了認購協(xié)議后違約的情況很少見，并非普遍現(xiàn)象，所以我認為沒有太大意義。”南京房地產(chǎn)開發(fā)建設促進會秘書長張輝認為，對于認購書上的條款有異議的，買賣雙方都會選擇坐下來協(xié)商，對定金繳納、簽約時間等具體細則尋求雙方都能接受的結(jié)果。即便是對簿公堂，也應依據(jù)認購協(xié)議來判決，而且如何界定房價的漲跌也很困難，開發(fā)商若捂著不賣，買房人便無法索賠。他指出，新司法解釋的條款應是未雨綢繆，對今后可能出現(xiàn)的爭議情況提出指導意見，最終還是要看法院如何裁定。
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