任志強(qiáng)
“自退休以來(lái)，房地產(chǎn)已逐漸成為我的副業(yè)。現(xiàn)場(chǎng)的企業(yè)家如果有很多閑錢(qián)不知道投到哪兒，就投到阿拉善做公益吧！”20日，在力迅地產(chǎn)、紅云置業(yè)主辦的“2015年經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)與投資熱點(diǎn)”論壇上，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長(zhǎng)任志強(qiáng)一上來(lái)就“推銷(xiāo)”起新業(yè)務(wù)。
性情耿直、自信的任志強(qiáng)在微博上關(guān)注民生，呼吁環(huán)保公益，解讀樓市房市，與政府官員辯論……這讓他得到了“任大炮”的稱(chēng)號(hào)。比起討論房?jī)r(jià)漲跌、樓市走勢(shì)，如今的任志強(qiáng)更有興趣聊聊環(huán)保公益。作為環(huán)保公益機(jī)構(gòu)阿拉善SEE生態(tài)協(xié)會(huì)的會(huì)長(zhǎng)，代言推廣新型節(jié)水型的沙漠小米，到深圳灣清理海漂垃圾……退休后的任志強(qiáng)比以前更忙了。
在論壇后，任志強(qiáng)接受了南方日?qǐng)?bào)記者獨(dú)家專(zhuān)訪，不改“大炮”本色，言語(yǔ)犀利依舊，針對(duì)環(huán)保公益、樓市政策走勢(shì)等熱點(diǎn)問(wèn)題一一作答。
過(guò)去授人以魚(yú) 現(xiàn)在授人以漁
記者：您義務(wù)推廣的沙漠小米，現(xiàn)在賣(mài)得怎么樣？
任志強(qiáng)：小米賣(mài)完了，庫(kù)存都不夠賣(mài)了，過(guò)去產(chǎn)量沒(méi)有那么高。
記者：除了推廣沙漠小米，您退休后花了很多時(shí)間在做公益。
任志強(qiáng)：比以前更忙了。企業(yè)的問(wèn)題反而好辦，有一個(gè)完整機(jī)構(gòu)在運(yùn)作，不用那么操心，做公益很多事情和制度都要從頭開(kāi)始。以前我們做公益是授人以魚(yú)多一點(diǎn)，現(xiàn)在要授人以漁，這兩者之間還是有區(qū)別的。
記者：做公益挺難的？
任志強(qiáng)：難，當(dāng)然難，非常難。因?yàn)楹芏鄷r(shí)候缺乏法律、稅收保護(hù)。我們有一部分減稅措施，但是減稅的額度還很低。有的慈善基金成立后很多年都注冊(cè)不下來(lái)，阿拉善一開(kāi)始是協(xié)會(huì)在運(yùn)作，后來(lái)才注冊(cè)成為公益基金。
記者：您覺(jué)得公益慈善事業(yè)在廣東發(fā)展得如何？
任志強(qiáng)：很明顯地看到這段時(shí)間在廣東，有更多的人關(guān)注阿拉善關(guān)注生態(tài)環(huán)保。我?guī)状蝸?lái)廣東，每次來(lái)都有一些企業(yè)家加入我們阿拉善生態(tài)協(xié)會(huì)，我希望更多企業(yè)家參與我們的環(huán)保公益活動(dòng)，我們也希望廣州成為環(huán)保公益的活動(dòng)中心。
從我們協(xié)會(huì)的情況看，80后、90后會(huì)員陸陸續(xù)續(xù)增加。早期時(shí)候，很多企業(yè)家精英可能還在為自己和企業(yè)的生存問(wèn)題發(fā)愁，而現(xiàn)在80后、90后也開(kāi)始加入我們，這既說(shuō)明企業(yè)家的年輕化，也說(shuō)明現(xiàn)在整個(gè)社會(huì)和更多年輕人也開(kāi)始關(guān)注環(huán)境。
過(guò)去，我們發(fā)展GDP忽略了對(duì)環(huán)境保護(hù)的重視，現(xiàn)在各地政府開(kāi)始重視起來(lái)，比如低碳發(fā)展實(shí)際上就是環(huán)境保護(hù)。我們要重視，才能從社會(huì)上去治理，做好環(huán)境保護(hù)的工作。即使沒(méi)有加入我們的組織，你也能做到減少排放，減少污染，對(duì)周邊地區(qū)做出表率。企業(yè)家精神很重要的就是要帶動(dòng)更多的人去做有利于社會(huì)發(fā)展的事情。
記者：您提到，希望將環(huán)保意識(shí)的星星之火傳播到全國(guó)變成燎原大火。怎么做？
任志強(qiáng)：首先要更多地發(fā)揮NGO組織的作用，帶動(dòng)更多人加入我們，這是我們現(xiàn)在正在做的。我們現(xiàn)在的阿拉善也好，廣東的獅子會(huì)也好，都在發(fā)揮這樣的作用。不是有錢(qián)就去做公益，沒(méi)錢(qián)就不去做公益，公益事業(yè)就是這樣，任何人都可以參與。
不要怕市場(chǎng)過(guò)熱自我調(diào)節(jié)才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)
記者：剛剛結(jié)束的全國(guó)兩會(huì)上，政府工作報(bào)告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”，同時(shí)將“穩(wěn)定住房消費(fèi)”作為六大消費(fèi)支撐之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境會(huì)不會(huì)進(jìn)一步寬松？
任志強(qiáng)：去年已經(jīng)轉(zhuǎn)好了一些。但是，你只是看到央行“930房貸”政策，看到40個(gè)城市取消了限購(gòu)政策，但是還是有幾個(gè)城市沒(méi)有取消限購(gòu)，中央文件也沒(méi)有明確要取消限購(gòu)，還沒(méi)有傳遞出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)信號(hào)。《立法法》的出臺(tái)可以約束政府，之前各地政府不但要限購(gòu)還要限貸，出臺(tái)《立法法》之后就給了你武器，你可以直接去告，有《立法法》給你撐腰，投資者可以放心去投資。
記者：有人說(shuō)，一大波救市政策要出來(lái)，像福建已經(jīng)出臺(tái)了購(gòu)房新政，放寬首套房、首改房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。
任志強(qiáng)：過(guò)去剛性需求是第一位，一說(shuō)剛性需求就是第一次購(gòu)房的人，但是現(xiàn)在，剛性需求也包括改善型需求，中央提出穩(wěn)定住房消費(fèi)主要就體現(xiàn)在鼓勵(lì)改善性住房消費(fèi)。2015年，我國(guó)將達(dá)到適婚人口的高峰，此后，25—40歲這一人群數(shù)量的快速下滑會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。改善性住房需求將成為市場(chǎng)的主力。接下來(lái)還會(huì)有更多的政策與支持改善型需求掛鉤。
記者：現(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商紛紛回歸一線城市，在一線城市拿地。北上廣等一線城市未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景如何？
任志強(qiáng)：前景就在于取消限購(gòu)。你用限購(gòu)把所有資源歸本地的戶籍人口享受，拒絕外來(lái)人口分享，但是沒(méi)有外來(lái)人口，城市怎么發(fā)展。
記者：廣東自貿(mào)區(qū)成立在即，很多人跑到這些區(qū)域買(mǎi)房投資。有人擔(dān)心，這些地方會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況。
任志強(qiáng)：這不一定是房地產(chǎn)過(guò)度繁榮。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有熱有冷，自我調(diào)節(jié)才叫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，都沒(méi)有熱就好嗎？市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)總是有時(shí)候會(huì)出現(xiàn)熱點(diǎn)，都沒(méi)熱點(diǎn)就不好了，一熱就敲打它，這實(shí)際上是剝奪了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)自由調(diào)節(jié)的權(quán)力。我們現(xiàn)在看上海自貿(mào)區(qū)，土地成本在提高，房屋成本也在提高，可是自貿(mào)區(qū)的優(yōu)惠政策帶來(lái)的效益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房屋成本，房屋成本無(wú)所謂了。
記者：過(guò)去幾年，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲催生了一大批“房奴”，這在一線城市格外顯著。您對(duì)此怎么看的？
任志強(qiáng)：你舉個(gè)實(shí)際例子，誰(shuí)當(dāng)房奴了，張三李四誰(shuí)名誰(shuí)姓。從銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，通常6—8年就是一個(gè)還貸周期，既然8年就把貸款還了，房奴這個(gè)詞怎么來(lái)的？是因?yàn)閬喼藿?jīng)濟(jì)危機(jī)的時(shí)候，一些地方的房子已經(jīng)貶值厲害，要還的貸款超過(guò)了房子的價(jià)值，所以成為房奴。
記者：現(xiàn)在如果手頭有錢(qián)，該炒股還是該買(mǎi)房？
任志強(qiáng)：我不討論股市。在短期內(nèi)，買(mǎi)房的收益少于炒股不是不可能，但是買(mǎi)股票你要拿出100%的資金，買(mǎi)房你用20%—30%的投入就可以撬動(dòng)100%的資金。賬要看怎么算。
不是白銀時(shí)代房地產(chǎn)現(xiàn)在不是萎縮的過(guò)程
記者：王石有過(guò)這樣的論斷，房地產(chǎn)已經(jīng)離開(kāi)了黃金時(shí)代，進(jìn)入白銀時(shí)代。您怎么看？
任志強(qiáng)：你們老說(shuō)黃金時(shí)代變了白銀時(shí)代，我不太同意這個(gè)觀點(diǎn)。萬(wàn)科、綠地這些公司發(fā)展規(guī)模目標(biāo)在擴(kuò)大，總利潤(rùn)率在增加，比黃金時(shí)代都多。整體而言，只要經(jīng)濟(jì)是持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)就是持續(xù)增長(zhǎng)的。房地產(chǎn)現(xiàn)在不是萎縮的過(guò)程，而是一個(gè)轉(zhuǎn)換的過(guò)程。
當(dāng)城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%之后，二手房交易將超過(guò)一手房，一手房交易率才會(huì)逐步下降。目前，中國(guó)大部分城市一二手房仍然處于1：1的水平，在一線城市二手房交易和一手房的比例方面，北京是1.1∶1，上海是1.3∶1，二手房交易比例略大于一手房，但真正要顛倒過(guò)來(lái)還有十多年的時(shí)間，拐點(diǎn)還遠(yuǎn)未到來(lái)。即使像美國(guó)這樣二手房交易超過(guò)一手房的國(guó)家，房地產(chǎn)仍是支柱產(chǎn)業(yè)。
記者：修路、買(mǎi)礦、賣(mài)水、搞足球……現(xiàn)在，越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商跨界經(jīng)營(yíng)。
任志強(qiáng)：賣(mài)水、賣(mài)其它東西，這個(gè)我沒(méi)看到有好處。足球歷來(lái)都只是開(kāi)發(fā)商的玩具，從過(guò)去到現(xiàn)在一直都是這樣。
記者：還是要以主業(yè)為主？
任志強(qiáng)：相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也可以。
記者：萬(wàn)科北京區(qū)域CEO辭職創(chuàng)業(yè)，有人提出，是不是地產(chǎn)行業(yè)吸引力消退？
任志強(qiáng)：你說(shuō)的是少數(shù)和個(gè)別部分情況。確實(shí)有些企業(yè)遇到一些問(wèn)題，所以他們的人才轉(zhuǎn)化比較快，但是大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有這種情況。萬(wàn)科的情況是合伙人制度，打破了一些職業(yè)經(jīng)理人的原有預(yù)期，這還無(wú)法證明是對(duì)還是錯(cuò)。
記者：2015年政府工作報(bào)告中首次提出的“互聯(lián)網(wǎng)+”成為熱詞。互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)結(jié)合，會(huì)是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展的一條路徑嗎？
任志強(qiáng)：互聯(lián)網(wǎng)就是一個(gè)工具，看你怎么利用，但是不能把互聯(lián)網(wǎng)作為一個(gè)根本。互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)的應(yīng)用和我沒(méi)關(guān)系了，我退休了，這些我不管，但是我提醒大家，如果你不去擁抱互聯(lián)網(wǎng)的話，就可能會(huì)被互聯(lián)網(wǎng)甩到一邊去，你不能忽略互聯(lián)網(wǎng)對(duì)各個(gè)行業(yè)之間產(chǎn)生的影響。
記者：您經(jīng)常到廣東，更喜歡哪座城市？
任志強(qiáng)：廣州最大特點(diǎn)就是吃，食在廣州啊。可能我說(shuō)不出哪個(gè)城市更好，因?yàn)槲覀兏嗍峭ㄟ^(guò)人與人之間的交往來(lái)決定對(duì)一座城市的印象，因?yàn)槲覀兛赡茏∫粌商炀频辍㈤_(kāi)會(huì)完就走了，和當(dāng)?shù)厝酥苯咏煌脖容^少。我覺(jué)得，一座城市的包容性可能更能體現(xiàn)城市的好和壞。如果一個(gè)地區(qū)不能包容，不能吸引更多的外來(lái)文化，你要想進(jìn)步幾乎是不太可能。
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任志強(qiáng)預(yù)測(cè)樓市：
價(jià)格平穩(wěn)過(guò)渡 消化周期拉長(zhǎng)
站在力迅城筑樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，面對(duì)著諸多準(zhǔn)購(gòu)房客，任志強(qiáng)點(diǎn)開(kāi)一幅幅數(shù)據(jù)圖，用近年來(lái)的GDP、資產(chǎn)投資增速等相關(guān)數(shù)據(jù)為人們深度解析當(dāng)前整體的房地產(chǎn)投資環(huán)境。“任大炮”犀利開(kāi)炮的底氣正是來(lái)自于這些看得見(jiàn)、摸得著的數(shù)據(jù)。
“2011年出臺(tái)限購(gòu)政策，2012年-2013年年初都是低點(diǎn)。為什么我們預(yù)測(cè)在2013年年初的時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)暴漲？當(dāng)時(shí)很多人不相信，還跟我打賭。其實(shí)我沒(méi)有跟他打賭，我也不喜歡打賭。2012年出現(xiàn)土地負(fù)增長(zhǎng)和投資低增長(zhǎng)，本來(lái)供求相對(duì)平衡，于是在投資下調(diào)之后就會(huì)出現(xiàn)供求不平衡。”任志強(qiáng)指出，2014年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅大幅回落至歷史最低值。“如果作為一個(gè)房地產(chǎn)從業(yè)者的話，我認(rèn)為投資增速下降是個(gè)好事，因?yàn)檫@提供了一個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的可能性，從而使行業(yè)供求得到平衡。”
相比投資增速下滑，今年年初，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額在短暫回溫后又出現(xiàn)一輪下滑。任志強(qiáng)表示，這很大程度上是由于春節(jié)的影響，從3月份上半月的數(shù)據(jù)看，大部分城市已經(jīng)出現(xiàn)了回升，其中北京回暖更為明顯。
對(duì)于2015年的房地產(chǎn)發(fā)展前景，任志強(qiáng)做出了具體分析。他認(rèn)為有利因素來(lái)自四個(gè)方面，分別為貨幣政策寬松、穩(wěn)定住房消費(fèi)、低利率提高可支付能力和新增供應(yīng)量減弱。
但他也指出存在的不利因素：庫(kù)存繼續(xù)加大，全國(guó)商品房待售面積已達(dá)63922萬(wàn)平方米；貸款低速增長(zhǎng)為+0.6%；市場(chǎng)銷(xiāo)售下滑。“當(dāng)下的庫(kù)存數(shù)量確實(shí)給開(kāi)發(fā)商進(jìn)行再次投資形成壓力。”
任志強(qiáng)還再度大膽預(yù)測(cè)：總體而言，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)有望集中表現(xiàn)如下特點(diǎn)，區(qū)域分化將會(huì)加劇，價(jià)格平穩(wěn)過(guò)渡，拉長(zhǎng)消化周期。
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