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供樓方式:沒有最好只有適合
2006-04-07

精打細(xì)算“雙周供”

向銀行貸款買房,通常我們會說要交多少“月供”,即每月要還給銀行多少錢。今后,個人住房貸款人可以盤算一下自己或家庭的半月收入是多少,因?yàn)槟憧梢圆捎谩半p周供”的方式,即每兩周向銀行還一次貸款。而這樣日積月累,就將節(jié)省一筆可觀的利息費(fèi)用。

深圳發(fā)展銀行如今就推出了一項(xiàng)全新的房貸產(chǎn)品——“雙周供”個人按揭貸款,基本相同的月還款額,只要改變一下還款方式,即可大大減少利息,同時縮短還款期。

這是深圳發(fā)展銀行給個人住房貸款人算的一筆賬:一筆50萬元的貸款,按30年貸款期限、基準(zhǔn)利率6.12%計(jì)算,選擇傳統(tǒng)的按月等額還款法,每個月要還款3036元,若選擇“雙周供”,每兩周還款1518元,由于供款次數(shù)頻密,本金減少速度加快,借款者可節(jié)省約11.52萬元的利息支出,節(jié)省利息比高達(dá)19.42%。此外,借款人只需要24.7年就可以還清這筆貸款;如這筆貸款按優(yōu)惠利率5.51%計(jì)算,這一還款方式則比按月等額還款節(jié)省利息92303元,節(jié)省比例為17.64%。

為什么只改變了一下還款頻率,沒改變還款金額,30年下來卻節(jié)省了近10萬元的利息?因?yàn)椋壳埃y行住房按揭計(jì)息都是以本金余額為基數(shù)的,本金越多,利息越高。而“雙周供”的關(guān)鍵是可節(jié)省“月供”一半本金半個月的利息。

我們可以采用一個更直觀的數(shù)目,例如2000元的月供中,下一個月要還的本金占1000元,它的利息則要算滿一個月,按現(xiàn)行月優(yōu)惠利率0.459%計(jì)算,利息為4.59元;按雙周供,提前半月歸還500元本金后,僅余下的500元本金要按一個月計(jì)息,這樣這1000元本金當(dāng)月支付的利息就變?yōu)?.44元了,節(jié)省1.15元。這1.15元,從數(shù)字看雖小,但隨著等額還款時間的延伸,還款中本金逐漸增多之后,節(jié)省的利息也會逐漸增多。

此外,由于采用“雙周供”后,就是14天為兩周,一年有52周零一天,相當(dāng)于13個月,比月供要多出一期,也就是每年多還一個月的貸款,這樣還款頻率和總量都在增加,也加快了本金償還速度,相應(yīng)的供款期縮短,所以就等于提前5.3年還完貸款,貸款的時間是24.7年,而不是30年。實(shí)際上,“雙周供”就是另一種方式的提前還款。

深圳發(fā)展銀行方面明確表示,目前“雙周供”房貸只能選用等額本息還款法(每期月供款相同),而不能選用等額本金還款法(每期本金相同、利息遞減)。那么,“雙周供”與等額本金還款法相比,哪一種更省錢?

這里有個時間臨界點(diǎn)。還是以50萬元的貸款為例,按照目前多數(shù)銀行采用的優(yōu)惠利率5.51%,如果貸款期為10年,采用等額本金還款法產(chǎn)生的總利息數(shù)為138897.92元;而選擇“雙周供”產(chǎn)生的總利息為136933.95元,節(jié)省利息1964元。如果貸款期限超過10年,比如為15年期,則等額本金還款法產(chǎn)生的總利息數(shù)為207772.92元,而“雙周供”產(chǎn)生的總利息為209890.44元。這樣等額本金還款法又比“雙周供”省了2112元利息。如此類推,貸款期限越長,則等額本金還款法越節(jié)省利息。

但需要注意的是,等額本金還款法在還款初期時,數(shù)額要高于等額本息還款法,貸款期限越短,月供款差額越大。所以若貸款期限同為10年期以內(nèi),“雙周供”早期的還款壓力還小于等額本金還款法。而如果貸款期限在5年以內(nèi),則無論采用哪種(浮動利率房貸)方式還款,產(chǎn)生的利息差別都不大。

從技術(shù)的角度而言,“雙周供”也并不會給貸款人帶來更多的麻煩,因?yàn)橘J款人還是可以每月將兩期的供款額(等于原月供)存進(jìn)賬號,銀行會每兩周自動扣款一次。只是,如前述計(jì)算,累計(jì)下來,貸款人每月向銀行還款的日期就將不斷提前,一年下來就要多還一個月的貸款,所以這種方式對于每個月資金都不寬余的貸款人來說,會增加一點(diǎn)壓力。而對于年底雙薪,或者習(xí)慣一次將幾個月甚至更長時間的貸款額存入銀行賬戶的貸款人來說,“雙周供”無疑是一種相對更省錢的貸款方式。

也正因?yàn)榇耍钲诎l(fā)展銀行對“雙周供”的市場前景很有信心,該行同時還提供“同名轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù),也就是說,對于已在其他銀行辦理了房貸的客戶,無需手續(xù)費(fèi)就可將他行按揭轉(zhuǎn)到深發(fā)展,選擇“雙周供”還款方式。

據(jù)深圳發(fā)展銀行總行住房與消費(fèi)信貸部總經(jīng)理周海良對記者介紹,這種轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)是非交易性的,不需要過戶。已經(jīng)在他行辦理了貸款的客戶均可以向深圳發(fā)展銀行申請辦理這一業(yè)務(wù),經(jīng)審批后,由銀行認(rèn)可的房屋置業(yè)擔(dān)保公司提供階段性擔(dān)保,該公司出具擔(dān)保函后,深圳發(fā)展銀行就可以先放貸款,貸款人可以憑此貸款提前歸還原來銀行的貸款,將與原來銀行的抵押合同注銷,再到深圳發(fā)展銀行辦理新的抵押即可。

需要提醒貸款人的是,深圳發(fā)展銀行的“同名轉(zhuǎn)按揭”業(yè)務(wù)免除的僅是手續(xù)費(fèi),而辦理“跨行轉(zhuǎn)按揭”并非免費(fèi),其中可能涉及的費(fèi)用包括:原按揭行的提前還款違約金、到新按揭行辦貸款的房屋評估費(fèi)、保險費(fèi)、按揭費(fèi)、贖樓費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等,加起來并非是一筆小數(shù)目。

據(jù)記者了解,一般來說置業(yè)擔(dān)保公司提供擔(dān)保需要收取貸款額3%~5%的費(fèi)用,再加上重新辦理按揭等費(fèi)用,預(yù)計(jì)50萬元貸款額,僅是“同名轉(zhuǎn)按”的費(fèi)用就可能達(dá)到2萬~3萬元。而如果貸款人原本就只選擇了15年期的貸款,按優(yōu)惠利率5.51%計(jì)算,“雙周供”比等額還款法也不過只省了2.6萬元的利息。而原來在深圳發(fā)展銀行做房貸的老客戶,從4月份開始可以申請變更為“雙周供”的還款方式,不過銀行要收一定手續(xù)費(fèi),估計(jì)為按揭余額的2‰,最低600元。

所以貸款人事先應(yīng)經(jīng)過仔細(xì)考慮和計(jì)算,如果“雙周供”省下的利息與辦理轉(zhuǎn)按揭的費(fèi)用相差不多,辦理的必要就不大,以免浪費(fèi)時間和精力。

但周海良對記者強(qiáng)調(diào)的是,“同名轉(zhuǎn)按”業(yè)務(wù)是可以加按的,也就是貸款人可以因此從深圳發(fā)展銀行得到更多的貸款。目前,國內(nèi)多數(shù)城市的房價呈持續(xù)上漲趨勢。舉例而言,貸款人在原銀行的房貸還剩下20萬元,經(jīng)過銀行按現(xiàn)價評估后,貸款人現(xiàn)在就可能從深圳發(fā)展銀行得到40萬元的貸款。深圳發(fā)展銀行的個人住房貸款對多數(shù)貸款人實(shí)行5.51%的優(yōu)惠利率,而如果房主去做一般的房屋抵押貸款,則利率為6.12%。也就是說,原本就希望從銀行得到更多貸款的客戶,可以通過“同名轉(zhuǎn)按揭”的方式,以更優(yōu)惠的利率獲得貸款。

固定利率房貸  貸款人的“賭博”

在深圳發(fā)展銀行推出“雙周供”之前,光大銀行、建設(shè)銀行,以及招商銀行就開始向客戶提供固定利率房貸產(chǎn)品(具體利率標(biāo)準(zhǔn)請參見附文)。

所謂固定利率房貸,是銀行為貸款者提供一定期限內(nèi)的固定利率,它不會隨央行利率的調(diào)整而變動。銀行根據(jù)對利率周期的判斷,向貸款人提供一個利率報價,該固定利率的利率標(biāo)準(zhǔn)要比目前執(zhí)行的略高。目前我國住房貸款普遍采用浮動利率,如果在貸款期內(nèi),國家利率調(diào)整,住房貸款的利率會跟隨調(diào)整。選擇固定利率房貸,貸款人可以通過這種方式鎖定風(fēng)險,避免以后加息給自己增加超過預(yù)期的利息負(fù)擔(dān)。

在利率市場化的國家,固定利率房貸占據(jù)著很大的市場份額,在法國接近70%的消費(fèi)者選擇固定利率房貸。

但以目前國內(nèi)3家銀行公布的固定利率水平和期限看,對于自住型購房的貸款者都不具有足夠的吸引力。目前5年期以下房貸的浮動優(yōu)惠利率為5.27%(這是多數(shù)自住型購房貸款者都能夠享受到的利率),而以光大銀行的固定利率房貸為例,5年以下利率為5.94%,二者之間相差0.67%。

央行自2004年起已經(jīng)連續(xù)調(diào)高了兩次房貸利率,平均每次上漲幅度約為0.23%,若按照這一比例推算,5年內(nèi)央行至少按此幅度升息3次,選擇固定利率貸款才有意義。

而固定利率房貸主要適用于對利率敏感,希望長期鎖定利率風(fēng)險的客戶。這也就是在歐美國家至少15年以上的房貸才會選擇固定利率形式的主要原因。而到目前為止,3家銀行推出的固定利率房貸最長期限不過10年,10年內(nèi)能鎖定的風(fēng)險非常有限。而在購房貸款中,選擇10年以內(nèi)貸款的購房者僅在10%左右。更何況能夠在10年內(nèi)還款的人又是最有經(jīng)濟(jì)實(shí)力、對利率不甚敏感的客戶,更不用說5年期的房貸客戶。而住房公積金貸款,又不能選擇固定利率房貸產(chǎn)品。

實(shí)際上,固定利率房貸產(chǎn)品某種意義上是一種賭博,就是貸款人賭未來一定期限內(nèi)央行會不會加息,以及加息的幅度。以10年為周期看,盡管中國的利率水平依然處于低點(diǎn),但與去年同期相比,市場對于加息的心理預(yù)期已經(jīng)明顯減弱。而且在2005年,中國的消費(fèi)價格指數(shù)已經(jīng)從2004年的3.9%降到了1.8%。加之人民幣匯率已經(jīng)開始上升,且上升幅度有加快的趨勢,在外貿(mào)環(huán)境不容樂觀的前提下,國家有進(jìn)一步拉動內(nèi)需的要求,所以央行近期大幅加息的可能性不是很大。

但是,目前的固定利率房貸也并非“一無是處”。對于在自己名下購買第二套住房或者購買商業(yè)用房的客戶,固定利率房貸就是個不錯的選擇。按央行現(xiàn)行規(guī)定,購買第二套住房或商鋪,執(zhí)行的利率是基準(zhǔn)利率上浮10%以上,這樣的利率已高于固定利率,客戶當(dāng)然是選擇固定利率合適;對于買房“以租養(yǎng)貸”的投資人群,也可以考慮選擇固定利率房貸,因?yàn)檫@樣可以用固定利率將月供成本鎖定,便于投資者制定租金標(biāo)準(zhǔn),以保證自己的穩(wěn)定收益。

業(yè)內(nèi)人士指出,選擇了固定利率房貸,即便政府再次出臺限制房地產(chǎn)投資客的利率政策,投資者也不用擔(dān)心。

實(shí)際上,除了“雙周供”、固定利率房貸,以及兩種傳統(tǒng)的月供方式外,有些銀行還提供等額遞增、等額遞減等個性化的房貸還款方式。深圳發(fā)展銀行還表示,將視情況有可能在未來推出“單周供”的房貸產(chǎn)品。而照此類推,“日供”也并非絕無可能。2006年,是中國銀行業(yè)對外開放的大限,在銀行業(yè)競爭日趨激烈、利率逐步市場化的態(tài)勢下,在作為銀行最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來源的個人房貸市場上,各家銀行競相推出新產(chǎn)品、提供更好的服務(wù),應(yīng)該指日可待。

每一個與銀行有業(yè)務(wù)往來的消費(fèi)者都應(yīng)該清楚的是——并非只有存錢的時候,你才是“上帝”。只要你是一個按時歸還銀行貸款、守信用的人,你就是銀行眼中最優(yōu)質(zhì)的客戶,而你同樣有要求或選擇更優(yōu)質(zhì)銀行服務(wù)的權(quán)利。也許,目前這個銀行市場上能夠給你提供的產(chǎn)品和服務(wù)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠好,但關(guān)鍵在于,選擇的機(jī)會,你有了。

(三聯(lián)生活周刊)

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