北京房價大漲內幕：地產大佬任志強又說政府錯了
2006-04-08
從2005年年中開始琢磨買房的人，如今正越來越后悔，原因很簡單，與那時相比，北京房價異常堅定地漲了上去。
一位當初看過亞北威尼斯花園項目的購房者說，當初威尼斯花園最經濟的戶型每套150多萬元，現在已經到了178萬元；CBD旁邊一個項目雖一直在胎中沒有面市，但準備銷售的價格已經從去年10月的每平方米9000多元上漲到了12000元；三環邊的花園公寓項目，定價時每平方米準備賣 8000元左右，曾被人斥為太貴了，而后來，以更高的價格賣得順風順水……
為什么，一邊是剛剛刮過的房地產行業歷史上最猛烈的一次宏觀調控風，一邊價格卻不可逆轉地上揚，且漲幅和持續性為北京近幾年來所罕見？
失敗的觀望
2006年的新年剛剛過去，一則消息被關注房價的人們傳來傳去：北京的房價已經高過上海了！消息說，年初年末上海商品房銷售均價從 9872元下降到6698元，下降三分之一。而北京房價則逆勢上漲，年末商品房均價達到6725元，比前一年上漲1083元，上漲幅度達到19.2%,，北京商品房均價超過上海每平方米27元。
雖然熟知市場的人們知道，上海房價低于北京房價，很大程度上是數字文章，是上海兩個“1000萬平方米”的結果之一。但確實，一場突如其來的漲價風暴，正在北京樓市蔓延。
“北京此次房價上漲與以往不同，是一種持續不斷的上漲，而且漲幅已無所謂銷售淡旺季之說，以往的經驗，每年的1月都不會是銷售旺季，價格不會有太大的波動，但這次顯然不一樣了?！眮碜陨虾５姆康禺a觀察員俞堅在考察了北京樓市后這樣說。
國家發改委、國家統計局最新發布的調查數據支持了俞堅的說法。2006年1月，北京新建的商品住房價格上漲幅度達到8.4%，位居同期全國房價上漲幅度最快的城市之列。同時，同期北京二手房價格上漲幅度也高達10.2%，漲幅同樣位居前列。
在這樣的暴漲之下，2005年宏觀調控政策推出之時，部分買房人坐等觀望的舉動已經宣告徹底失敗。
“我們的樓盤從春節開盤后，基本上是一天一個價。到現在，價格已經從開盤前的6000元/平方米漲到10000元/平方米。反正前來看房的人多的是，我們也不擔心賣不動。相反，房價天天漲，看房的人會更多，賣得反而更好?！?月6日，北京中關村一樓盤售樓處的售樓小姐對新地產如是說。
而位于西四環附近的一個項目的開發商，曾這樣向新地產描述他們漲價的過程：“我們的樓盤賣到去年年中時，實際上成本已經基本收了回來，宏觀調控開始后，我們有些收縮，看不清方向，就不再打廣告了。后來，發現別的樓盤似乎都在漲價，而到我們這看房的并不見少。那就每平方米漲500塊試試。過了一段時間，依舊沒打廣告，來看房買房的人依舊沒少，那就再漲500塊?！?BR>
事實上，不僅中關村、西四環這些位置的樓盤如此，遠在清河的樓盤也是“漲聲一片”，其中典型的當屬在去年轟動一時的華潤清河項目。在創下25.65億元的“天價”不到一年之后，清河項目終于即將面市。而一直備受業界關注的價格問題，根據內部知情人士介紹，定價可能會在10000元/平方米左右，如果這樣，這個被命名為“橡樹灣”的項目價格將會比同地段的項目高出30%以上。
像橡樹灣這樣，陡然拉高區域價格的，在2006年即將入市的新盤當中并不罕見。和記黃浦醞釀許久的逸翠園也即將在4月～5月入市，售價將在10000元/平方米左右。實際上，該項目的土地早在2003年底就已歸屬和記黃浦，由于規劃等方面的因素影響，面市日期一拖再拖，但其面市之日，已經創下姚家園區域房價新高，有意無意之間，和記黃埔等來了目前來說，看上去最好的入市時機。
此外，在朝陽公園周邊，體量超過200萬平方米的泛海國際居住區以及萬科并購朝開之后的項目，都有望在2006年以高檔住宅的“身份”進入市場，對整體房價的作用，不言而喻。
高檔房價格走高，普通住宅也不肯落后，首創和平里的小鎮項目，在此前相當長的時間內，一直傳言價格不超過每平方米7000元左右，吸引了不少人的眼球。而現在，這樣的“好事”想都不要去想了。
“今后幾個月的價格漲幅肯定要超過1月的8.4%，因為1月份基本沒有新盤入市，主力的中高檔住宅在5月前后和10月前后各有一次入市高峰，那時候北京房價漲幅可能會有一個比較明顯的跳升，漲是一定的?！北本┲性禺a總經理李文杰說。
中原地產的研究報告顯示，2006年可能入市轉化為實際供應的土地中，75%是2004年“8·31”大限前“突擊闖關”成功的土地，其中8大城區占去80%，這其中又有70%位于朝陽、宣武、崇文、海淀、西城、東城這幾個傳統高房價區域。中原地產的研究人士認為，這樣的土地供應結構也將增加北京房價的“敏感性”。
與眾多項目“漲聲一片”相對應的是，連買房人的購房心理也在“看漲”。據中國指數研究院的市場問卷調查最近的調查結果顯示：超過90% 的消費者認為宏觀調控的持續深入并沒有令北京房價快速增長的勢頭弱下來。超過80%的購房者預期未來1年～3年內，北京房價還會上漲。而房地產行業專家和企業家對未來北京市房地產業的發展預期都相當樂觀，信心指數都在75分左右，他們同樣普遍看漲2006年北京的房價。
非常態供求關系
一邊是政府不斷在強調要進一步加強對房地產市場的宏觀調控，穩定房價，一邊卻是房價不斷上漲，這背后，究竟是什么因素在起作用？
對任何一個產品來說，供求關系都是衡量其市場價格的最根本因素。一位業內人士認為，正是因為北京房地產正處于一個非常態供求關系階段，才導致了這一輪前所未有的漲價潮。
首先，從供應量來分析，現階段北京土地市場存在著兩部分供給，一部分來自于“8·31”大限時的過關地，另一部分則是政府招拍掛放地。由于種種原因，“8·31”過關地進入市場情況非常不好，而政府為了盡快將這些地推入市場，有意地減緩了招拍掛土地的供應，這樣一來，土地供應量減少了。正是因為此，才造成了2005年和2006年開發商不斷拍出高價地的情況，當類似于南六環馬駒橋的項目都已經達到樓面價每平方米2000多元的情況連續出現的時候，實際對整個樓市的價格都產生了催動作用。
供應量有限，需求卻仍看不到頭?！爸袊鞘谢倪M程才剛剛起步，外地人對北京的向往也正在起步，這樣的需求，配上這樣的供應，樓價怎么會不漲?！边@位業內人士說。
在這位業內人士看來，在這種供求關系的大背景下，針對上海的宏觀政策的調整，在相當程度上反而使不少人看到了北京樓市的投資機會。同時，中國住房政策仍存在著缺陷，未能形成梯次性消費結構，廉租房制度不健全，租房和買房者的比例嚴重失衡，于是，房價的不斷上漲，也使不少人做出了盡快買房的決定，刺激出了本該屬于未來幾年的需求，甚至是不應選擇購房的需求。如此種種，都加大了市場對整個樓市的需求量。
而在北京市房地產信息網總經理雷華看來，對此次北京房價的上漲，完全不必“大驚小怪”，應該從全局、從布局結構的角度看待此次上漲。
雷華認為，北京現在正處于一個調整期，因為城市擴張速度的減緩，城市邊緣地區的開發量減小，造成現在看到的平均房價上漲。實際上如果比較同區域的房價，并沒什么太大波動?！澳憧梢哉{查一下，CBD房子去年和前年比差不了多少。你看到的差別是在邊緣地區，比方說四環、五環以外，它的開發速度放緩，也就是低房價區域比例減小了，那么我們看總體房價就漲了?！崩兹A說。
對于宏觀政策頻頻出臺與房價波動的關系，雷華的看法是：“政策的影響是未來一、兩年的事情，但對當期的房價結構不會產生直接的影響。比如說今年出一個政策，而土地是兩年前獲取的，這房子已經蓋兩年，就是說你的政策再怎么強硬，也無法改變，因為房子的剛性成本已沒法改變?！?BR>
在這種情況下，開發商可以壓縮的空間有多少呢？如果他降價10%，那意味著就要犧牲10%的現金利潤，從現金的流量角度來講，就要貼錢，開發商肯定不干。除非像上海那樣，市場本身存在較大泡沫。因為這個泡沫是由地產商造成的，并不是由于成本造成的。但是對于北京來講不是這樣的情況，因為北京的房地產泡沫并不是很明顯。所以，即使政府再調控，房價也會往上漲?！崩兹A對新地產分析說。
百人行策動總經理趙珂非常認同土地供應量減少對房價的影響，“城市越發展土地越少，在這樣的情況下，控制了源頭的東西，很可能造成供需發生變化。如再加上調控的源頭，那么價格上升是必然的?！壁w珂說。
趙珂同樣認為，從需求角度講，北京這樣的城市，遠遠還沒到飽和階段，還沒到蓋出的房子沒人買，蓋出的房子沒人要的階段。所以，政策調不調控，需求量都存在。甚至越調控，需求量就越強，因為土地越來越緊張，土地價格就會越來越高。需求量在短時間內會又一次的被激發出來，這就會造成房價的輔助上升。
此外，她還認為，自從“8·31”以后，小的開發商不斷退出市場，大的開發商本身就有實力，又有對市場的運作能力。所以，有可能出現扛價格的現象。因為土地肯定是逐漸減少。在這種情況下，大的開發商如果有意“捂盤抬價”，肯定會抬高房價。
當然，房地產在發展，房子的品質也在不斷上升?！艾F在的房子跟十年前比，甚至跟三年前比，品質都在升級。其實所謂的外交公寓標準，現在已經基本上成為普通住宅的建筑標準。品質的增加，明顯地就會增加成本，成本的增加，價格肯定會上升?！壁w珂認為，這跟調控沒有更多的關系，是自然規律。
任志強又說政府錯了
那么，在此輪房價上漲中，有開發商搞價格同盟的情況嗎？對此，地產“大佬”任志強予以堅決駁斥。
任志強認為，房地產不可能做到價格同盟。尤其在北京，大大小小的開發商那么多，就更不可能做到價格同盟了。
“現在那么多家鋼鐵企業，為了談鐵礦石，連政府出面都談不攏。還有電煤的問題，炒到這種程度都沒能形成價格同盟，房地產就更不可能結成同盟。價格同盟如果形成的話，那大家都不買政府的地，都給政府扛著，這就叫價格同盟。根本不可能的事，因為總有一些黑馬跳出來，用很高的價去買這塊地，這不是很明顯的道理嗎？”任志強說。
在任志強看來，宏觀調控是造成北京房價高速上漲的重要原因之一，沒有宏觀調控可能房價不會這么漲。
首先，房改之后，政府提出了一個錯誤的觀念，就是讓所有人都擁有一套有產權的房子。而這個問題是不符合世界各國住房發展規律的。因為沒有一個國家是讓所有人都擁有房子的所有產權的。像歐美等發達國家，有產權的房子也才在50%左右。所以這一錯誤政策使得所有人都不租房，而是買房，那么，就出現了供不應求的現象。這是推動房價上漲的一個重要原因。
其次，房改政策出臺以后，政府把所有人都推向市場，讓他們都通過市場買房子。而通過市場來買房的方法解決所有居民住房問題的辦法本身就是不對的。政策一定要注意對象，不能一刀切。一部分人買市場上的商品房，一部分人靠政府貼息、貼租的方式買市場上的房子，還有一部分人必須依靠政府保障。這個保障系統分成兩部分：一部分是中低收入家庭的住房的保障問題；另一個是廉租房的保障問題。而現在，政府的功能嚴重缺位，經濟適用房和廉租房的供應相對于需求來說只是杯水車薪，所有的人都被迫通過市場來買房，導致房源嚴重短缺，價格必然上漲。
第三，市場經濟最基本的一個條件就是供求關系來決定價格。而供求關系的改變，實際上是由于政府的宏觀調控造成的。2004年北京房價暴漲，也是因為2003年宏觀調控壓制供給造成的。2005年雖然限制了供需的消費，但是這種消費的需求和供給需求不平衡造成了2006年房價的繼續上漲。在土地的“招拍掛”、“8·31”等政策的作用下，北京的土地供應受到嚴格制約，其直接的表現就是：2004年，北京新建住宅的竣工量只增長了0.5%，基本上是等于沒增長。2005年，北京土地供給更是大幅下降，除了東西部和非商業開發住宅用地增長以外，其他的指標都在下降，而唯獨地價卻在不斷上漲。這一降一漲，其必然結果，就是房價的持續上漲。
王石的“補漲說”
眾所周知，在此前幾輪的上漲中，北京一直遠遠落在上海之后。因此，此次北京房價突然放量上漲，在很多人看來，是“補漲”，其目標是要向上?？待R。
3月1日，萬科集團董事長王石在接受新地產采訪時，首次對新地產提出“補漲說”。王石表示，在本輪宏觀調控之前，以上海為中心的長三角地區的房價水平其實就已經明顯超過了北京的房價水平，在宏觀調控之后，長三角地區城市房地產市場的投機力量被遏制，但房價并沒有出現明顯下降。宏觀調控之后不久，以廣州、深圳為代表的珠三角地區城市的房價再次出現明顯上漲。因此，這次北京房價的上漲，可以看成是一次明顯的“補漲”。原因很簡單，第一，長三角城市的房價在投機的“水份”被擠壓后仍然沒有出現明顯下降，而本身就沒有投機力量支撐的北京房價，更沒有理由長期低于長三角城市；第二，北京是一個日益現代化的首都，是一個世界性的大都市，經濟發展水平本身就不比長三角城市低，市場對房子的需求十分巨大，因此，房價也沒有理由低于長三角，更沒有理由低于珠三角。
任志強則認為，北京作為一個首都，它就必須要融入經濟全球化，所以自然就要給人提供房子，如果你不提供，那就只能是由市場提供，所以房價達到上海的水平是遲早的事情。
任志強表示，以前中國采取的政策就是要把上海作為一個“名片”，就是要把周邊的富人都吸引過來，增加上海的財力。北京雖然沒有采取這種辦法，但是它自然而然的形成了一個上學、看病、作家、演員等都向北京集中的這么一個局面，而這個局面是回避不了的，上海就沒有這個優勢。上海完全是商業優勢，沒有政治、行政、文化的優勢，所以雖然二者需求對象會有差別，但北京的需求量沒有理由少于上海。
百人行策動總經理趙珂同樣認為，在1997年到1999年這一階段，北京的房價一直高于上海。當時大家覺得挺合理，因為中國就一個首都，世界就只有一個中國。在當時，上海還沒有吸引大批的香港甚至臺灣人去投資。很多臺灣人反而是在北京。這樣，北京的房價高于上海很正常。后來急轉直下，上海在某一個時段突然高過北京，因為 2000年后上海迎來了一次“洋潮風”，大批的海外資金和企業落戶上海，香港、臺灣的企業更是紛紛殺奔上海，把上海的房價拉高了。
趙珂說，從長遠來講，上海的房價沒理由高過北京，除非上海的經濟地位在中國再一次發生巨大的變化，但在目前相對比較均衡的發展時期，在上海還沒有占據一個絕對的金融中心的地位的時候，北京的房價跟上海持平，甚至比上海的房價高，這才是正常的。
北京房價還得上漲30年？
而市場最為關心的是，北京房市的后市走勢將會怎樣？
在百人行策動總經理趙珂看來，影響北京未來房價走勢的因素，一個是人民幣升值的因素，另一個是土地的因素。趙珂認為，人民幣如果再一次升值，房價必然上漲。當人民幣的漲幅真正能實現的時候，就會有大量的外資進來沖擊，或者會有大量的集資起來的資金來沖擊房地產，那么房價一定升，而且可能會升得很快。
在土地方面，趙珂表示，隨著北京城市的發展，可利用開發的土地會越來越少，地價也肯定會不斷上漲。因此，在沒有其他突發因素影響下，北京房價的上漲從長遠來說是肯定的事情。
而在任志強眼里，北京房價的持續上漲在可以預見的將來幾乎是肯定的事情。任志強表示，在經濟發展的初期階段，所有的城市都沒有一個基本定位，城市的功能還在不斷的變化和改造過程中。在北京，目前依然還有大量的舊房沒有拆除，這些舊房子根本沒有廚房，沒有廁所。任志強認為，北京所有的房屋，現在具備成套率的標準只有0.8%左右。而任何一個國家或者地區都不會在成套率水平達到1:1之前出現房價下跌的現象，這是一個基本的經濟規律。
“因此，從經濟學的規律來看，一個城市的房價必須漲到城市定型完成以后?！比沃緩姽烙嫞本┑耐耆ㄐ?，還需要30年。任志強還表示，美國在經歷140年的和平建設時期后，房價還在繼續漲，所以，北京房價的漲跌幾乎根本就不需要討論。北京的人口在快速增長、經濟在快速增長、GDP在快速增長，房價怎么可能不漲長呢？
“現在要討論的只是房價的高增長。那什么叫高增長呢？就是高于人民收入的增長。如果房價都是低于人民收入的增長，那都是很合理的增長，所以根本就沒有什么好討論的。因為經濟增長的規律就是這樣。”任志強說。
從國家宏觀經濟走勢的角度看，在經濟宏觀背景發展良好的情況下，房價不會下跌?！霸谥袊暮暧^經濟形勢不會下跌的情況下，討論中國首都—北京的局部房價下跌幾乎沒有意義?！比沃緩姂B度很明確。
來源: 新地產
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