高房價洗劫了誰的財富 讓我們成為了誰的長工
2006-04-13
房地產，盛產中國“暴富”的獨特行業
前幾年，記者在加拿大溫哥華訪問的時候，發現一個很奇特的現象，南京好幾位知名的房地產商，早已悄悄的在這里買下了自己的“洋豪宅”。
在當地風景最優美的花園——伊麗莎白公園，旁邊一最佳位置上佇立著一棟三層樓的“大豪司”(豪華別墅)。住在這里的是一位在南京家喻戶曉的房地產商。這位南京的“名人”平時并不住在這里，只是夫人帶著孩子住在這兒。沒幾天在當地的另外一個富人區，其他朋友又告訴記者，在這里也有好幾位來自南京的房地產商。有人甚至連到超市買菜，都是用長城卡刷的。回國后，記者把在溫哥華的“見聞”告訴了南京房產界的幾位熟人，誰知“見怪不怪”的他們會心一笑，說南京房地產商到溫哥華“投資移民”，早已成了一種時尚。
當時的第一印象，就是南京的百姓買高價房多花的“血汗錢”，一轉身就成了開發商在海外的豪華別墅。不知南京的市長和百姓，知道了這樣的“財富轉移大法”，會作怎樣的感想。據說，這幾年來自中國的房地產商在溫哥華買房，已再也不滿足在一般的富人區了。在溫哥華最豪華的西溫地區，九七前后在此地置辦豪宅的香港的富豪大亨們，已經多了不少來自中國大陸的房產富豪鄰居。
其實，和像別墅這樣的有形資產轉移相比，更多的則是人們看不見的大量資產私下的悄悄流出。如果按照溫哥華當地的對投資移民的基本要求以及投資者在當地買房的費用，每個房地產商在當地的開支，至少在1000萬元以上。整個算起來，僅南京一地仍在“奔小康”的百姓，就為早已現代化的溫哥華的發展，貢獻了數億元的資金。
和這些“看的出來”的房地產商的“腰包”相比，中國房地產商的“暴富”的“水平”，往往是“偶爾露崢嶸”的時候，人們才能“窺見”其中的“威力”。
人們也許還記得，在前年北京舉辦的某次名人字畫拍賣會上，來自南京的某房地產商“面無表情地”用15分53秒的時間，花掉了6930萬元，買了一套名畫家的山水畫冊。據說這近七千萬的投資對這位房地產商來說還一筆“小”買賣。按照當地媒體的說法，該新富的收藏已多到“齋室盈滿，無下足處”。以他為主的幾位房地產商合搞的“國內首屈一指”的民營博物館，現已“有6000多件書畫藏品，價值10億元人民幣”。并且每年還用超過一億元的資金“用于收藏”。
不過，你要是以為這位把頃刻間甩手近7000萬視為“小買賣”的地產商是房地產界的了不得的“大碗”，那你未免太小看房地產大亨的力量了。在某媒體去年評出的江蘇富豪榜中，盡管前10名中有6名以房地產為主業或者和房地產有關，但并不能見到他的名字。別說拿到全國和其他“富豪排行榜”上同行相比，他的“份量”就“一般”了。
其實早在2001年也就是房改剛剛開始的2-3年的時候，人們就注意到房地產業成為制造中國巨富的“特別行業”。在當年評出的《福布斯》2000年度中國大陸首富排行榜中，前10名巨富中就有5位主要從事房地產，房地產商成為富豪榜人氣最旺的“族群”。這種“造富”的勢頭近年來一直不減。到了2005年，《福布斯》當年富豪榜前十名中第1、2、4、6、7、9名共計六人都從事房地產業，而這還是在當年國家對房地產業實施宏觀調控、使房地產商財富的積累速度受到制約的情況下的結果。
據了解，由于不規范造成的“極大的尋租和投機空間”，中國房地產商比全球其他地方的同行更有“點石成金”的“運氣”。和《福布斯》中國大陸富豪榜排名前100位中有一半以上涉足房地產業形成強烈對比的是，《福布斯》全球500富豪榜中卻只有30人左右是地產商。
不過，與房地產商暴富同樣急劇高速增長的，是大眾對中國房地產公認的批判。從掠奪式的城鄉拆遷、土地尋租中的腐敗合謀，到哄抬操縱房價暴利、以及暴富后各種目無法紀的偷漏稅等，房地產不僅成了中國腐敗的集聚地，而且也成為社會不安的制造者。眾多房地產商的“為富不仁”，不僅使其在公眾心目中名譽掃地，八成以上的網民對其持負面印象，而且就是其他行業的富翁也因其“太臭”而不屑于與之為伍。
預期利潤達千億？一個房地產富豪的財富讀本
那么，房地產商又是通過怎樣的運作，像巨大無比的高速泵一樣，把國家和社會的財富頃刻“抽吸“到自己的懷中的呢？讓我們以一個中國房地產大亨為標本來解剖起。
許榮茂，去年《福布斯》中國大陸富豪榜中的第九名，在國內房地產界算的上地地道道的“大碗”級人物。據報道，他去年的房地產的銷售額就在70億元左右(據說這還是受到宏觀調控的影響，否則可以做到100億)。根據其執行董事許世壇(也是許的兒子)對外的公布，“利潤估計是銷售額的 30 %”。就按照他的“謙虛的說法”推算，世茂集團一年的利潤就在21億元以上。那么，世茂又是憑借何方“魔力”，一年就“輕輕松松”的幾十億到手的呢？
據許世壇向媒體介紹，世茂集團房地產利潤，主要來源于地產而不是房產。據以調查和給中國富豪排行而著名的胡潤領銜的《百富》雜志報道：“許世壇透露說，世茂集團七八成利潤來源于地產，房產的利潤來源只占到兩三成。”這也是世茂極為重視買地的原因所在，他還坦率承認：世茂集團一般將土地價格控制在成本的20%以內，遠遠低于業界50%的水平。他還舉例說，當年世茂在江蘇常熟買了200萬平米地，價格大約是80萬一畝，而現在市值已經翻了一番僅此一項世茂便已經賺到了20多億元。另外，他們4年前購買的上海北外灘項目的土地在，當時的價格是每平米4000元一平米，花費4億元，而現在的市值上漲到了30多億元。這也就是說，房子還沒蓋，他們已經先賺了20多各億。
其實，世茂在房產上所取得的高利潤率及巨額利潤，一點也不比地產遜色。。世茂在上海的世茂濱江花園，每平方米售價24000-28000元左右，在南京的世茂濱江新城，住宅類均價也高達10500元上下。如果按“30%的利潤率”來計算，前者每平米給世茂帶來的利潤是7000-9000多元，后者也達到了3000多元，相當于去年南京平均房價的68%。
我們拿世茂在南京的世茂濱江新城為例做個簡單的剖析。2004年7月以2億元注冊南京世茂開發的這項占地面積51.89萬平米、總建筑面積150萬平米，由17幢53層的超高層組成的酒店、住宅與商業項目由超大建筑群，對外公布的投資有50億、75億和100億三種。
實際上，世茂買下這塊土地花費了18個億(據說還是分期向南京市政府付款)，150萬平米的高層建筑按每平米2000元的建安成本算也就是30個億，基本上符合最早有些股東所知道的50億元投資總額。而世茂在這項操作上得到的回報究竟是多少呢？在南京市房管局的“南京網上房地產”上，住宅的均價為10500左右(而住宅和商業項目及酒店比較是價格最低的)。我們就以1.05萬×150萬(總建筑面積)來計算世茂得到的回報。得出的結果是世茂在南京這一個項目上銷售收入高達157.5億元。如果按照50億元總投資的說法，世茂的利潤107.5億元；如果按照政府網站的“投資75億元”的說法，世茂的利潤總和也達到82.5億元。就算是按照不知“根據何在”的100億元投資額的話，世茂的利潤額也高達57.5億元。按算法的不同，世茂的投資回報率最低的達到57.5%，中間的及政府的算法也有110%，高的則達到215%。
據媒體引用許世壇的話，目前許氏家族現在全國“已經儲備了1000萬平米的土地”用來開發房地產。這比北京市2005年一年的全部住宅供地(為880公頃)還要多出120萬平米。業內人士推算，如果這1000萬平米土地按容積率1.5來算，可以造1500萬平米的房子；而按照世茂擅長的以建高層和小高層來獲得利益最大化的話，我們以2.2為其平均容積率，就可以建2200萬以上平米的房子。
2200萬平米的待建房，如果在今后一段時間陸續完成，可以給世茂帶來多少巨額財富呢？綜合考慮今后房價的走向和世茂在不同城市布局的因素，我們以它的每平米6000元的中間銷售價、30%的利潤率來計算，每平米的利潤為1800元，2200萬平米就是396億元。而按照世茂在南京這樣二線城市的可能利潤率來類推(投資及成本在房價中的比例分別為32%、，48%和63%，也就是利潤率在68%、52%和37%)，世茂最低每平米可以賺取利潤2220元，最高達到4080元。這就標志著，世茂如果在今后一段時間開發完這1000萬平米的房地產用地，應該至少可以賺取利潤586.08億元(每平米利潤2220元× 2200萬平米待建房，今后一段時間預期房價整體加權漲幅為20%)，如果按現在房價增長勢頭發展下去的話，最多也不應該少于1077.12億元(4080元×2200萬平米＝897.6億元，今后一段時間預期房價整體加權漲幅為20%)。
用現在已經掌控的土地資源，在今后一段不是很長的時間，最高可能賺取上千億利潤，這會是一個中國房地產大亨“抽吸”社會財富的能量嗎？！
一個城市的利益搏殺：七萬五千家庭，戶均“進貢”16.5萬給開發商
數百房地產商，一年“多吃”百億“民脂民膏”
社會再怎么發展，總有個漸進的過程。財富的增長，也一定和經濟發展的相同步的。開發商動輒上億、甚至數十億、上百億的急劇增長的財富，又是從何而來的呢？他們掘富的“金礦”又是在哪呢？讓我們從一個城市——南京的房地產市場的情況來分析。
據南京市房管局不久前對媒體公布的材料：2005年南京市共銷售商品房916萬m2，比2004年上漲13.4%；商品住宅銷售806萬m2，比2004年同期上漲12%。去年全市商品房均價約4800元/m2，同比上漲5.0%；商品住宅均價4400元/m2出頭，同比上漲3.5%。2005年套均住房面積107平米。我們在這里暫先不管每平米4400元的價格可否在南京市的主城六區買到新老住房，就根據這個“官方的口徑”統計，來進行相關的計算。
同時，根據國土資源部“中國城市地價動態監測系統”網的資料，南京市居住用途平均每平米在1800元上下。而南京市住房的容積率，多層的一般在1.5-1.8，高層小高層的一般都在2.2以上，高的在5以上的也有。我們粗略的把它平均在1.8。也就是說，南京市商品房的平均樓面地價，定在1000元。
4400元的住宅平均房價，1000元的樓面地價，806萬平米的銷售面積，套均107平米，這就表示當年有75327戶南京家庭買了新房。按照“官方統計”，我們也可以算出南京市開發商一年的“紅利”。
一般來說，房地產商的建房成本有這么幾塊組成。
首先，是開發商的樓面地價成本，南京市平均在1000元；
第二，建筑商建造房屋的建安費，包括包括建材費、人工成本、機器使用費等等，一般多層建筑每平米在700多元，小高層在1000多元，高層在1500-2000元之間。由于在“降低平均房價”中“貢獻最大”的郊區縣房基本上都是多層，而且加權的比例也最大，所以建安費估算也是每平米1000元；這兩項一般來說是房地產商建房分最大的成本。至于其他費用，瑣碎而十分煩雜，南京市物價局在“南京市商品房作價辦法”中，僅“成本構成”一項就有幾十條之多，非專業人士所能明了。前一段時間由于公布南京河西部分樓盤價格成本“民間版”而名聲大振的南京自建房網的邵角等人告訴記者，其他的成本可以分為兩大類：
第三， 配套建設費用：包括勘察設計及前期工程費和住宅小區基礎設施費兩大項。前者包括勘察費、設計費、項目可行性研究、審圖費、放樣費等。后者包括小區道路工程費、供電供水工程費、室外地下網管建設費、綠化工程費、通訊工程費、人防建設費、環保工程費、消防建設費、監理費等等。這些費用大多為政府部門或指定單位收取，有較明確的收費標準。南京市平均的收費標準應該在500元；
第四，開發商的運營成本：包括開發商的管理費用、銷售費用、財務費用等等。人工費、廣告、貸款利息和納稅等都在該大項內。他們認為，該大項費用一般不超過商品房銷售價格的10%，我們以400元為平均數。
南京市2005年商品住宅平均成本就應該為：
1000元＋1000元＋500元＋400元＝2900元。
應該說，這樣的推出的成本，符合南京的實際。前幾年在南京房價最高的鼓樓區邊上，有個國家級的康居示范工程智能化示范小區，采用了很多新材料。如外墻所用的保溫隔熱新材料，使空調制冷節能達50%，連電梯也是配置進口的。就這樣的高標準住宅，最低的售價也只有2500元上下。由此不難看出，就是剔除地價上漲的因素，南京建房的其他成本也不像開發商渲染的那樣“玄妙”。
算出了建房的平均成本，南京市房地產商的平均利潤就一目了然。等于：
住宅每平米的平均利潤為： 4400元-2900元＝1500元；
住宅平均利潤率為：1500÷4400=34%
平均每戶買房人給房地產商貢獻的利潤為：107平米×1500元＝16.05萬元
南京人一年買商品住宅給房地產商貢獻的利潤：806萬×1500＝120.9億元
根據以前對商品房價格管理的有關規定，普通標準商品住宅的平均利潤率最高不得超過8%。也就是說南京市住宅商品房的利潤率，高出了有關方面認可的最高標準26個百分點，“超標”幅度在3倍以上。
如果按“約定俗成”的普通商品住宅最高8%的利潤率，那么：
南京市普通商品住宅的價格應該為：2900元×1.08＝3132元
房地產商從每戶買房人多拿利潤為：(4400-3132)×107＝13.5676萬元(占85%)
房地產商一年從南京買住宅百姓多拿利潤：(4400-3132)×806萬＝102.億元
每戶買房人向房地產商戶均多交13.56萬元“銀子”意味著什么呢？按照南京市人均年工資2萬元計算，夫妻兩個都有單位工作，一方的工資用于日常的所有開銷，以維持基本的生活，一方的工資全部用于支付房款(相當于用家庭收入的50%用在買房，遠遠超過一般國家不超過30%的水平)，平均每個買房的家庭要為房地產商的暴利多打工6.78年。如果這些家庭不因為買房而對自己生活極為“苛刻”到處處節衣縮食，只把家庭收入的30%用在支付房款，那么，平均每個買房的家庭就要為房地產商的暴利多打工11.3年。
這里要特別提示的是，以上還是根據“官方統計”的材料而做出的。其實，南京城區的房價要比房管局公布的房價高得多早已為“人所皆知”。如果相關部門敢于公布真實的、經得起嚴格審計南京市區的房地產市場一手材料的話，人們會發現，高房價對社會各階層財富“洗牌”的效應要比人們想象的還要大的多。
如果根據現實中可以買到房子的價格(每平米6000元，地點還是主城區邊緣的地方)來計算，南京房地產商實際上可能在商品住宅每平米上所賺取的利潤就是(6000-2900)3100元(這些地方平均地價雖然稍貴一些，但房屋的容積率更高)。按照8%的利潤上限，他們在每平米上多拿的錢是(6000-3132)2868元。
也就是說，如果一個南京的家庭是在現實中買房(而不是在房管局的“官方數據”中“夢房”)，他們每戶為開發商的暴利所多交的“銀子”可能是30.6876萬元(2868元×戶均107平米)。一個家庭如果每月克儉生活、用50%的工資來支付房款的話，就意味著要房地產商的暴利多打工15.3年，如果他們是正常的節衣縮食、只用30%家庭工資所得來支付房款的話，就可能要用25.6年的時間來為房地產商的暴利打工賣命。如果一個人一生的工作時間是30年的話，那就意味著他有85%的工作是為了房地產商的暴利的積累，而為自己的還不到15%。
和舊社會的“長工”相比，買房人是不是有過之而無不及？從經濟利益博弈的角度來說，今天的買房人，是不是更像房地產商暴利下的“奴隸”！
大中城市買房人，早已成為高房價下的“長工”
其實，中國的大中城市居民為買房需要有一種“畢其生之所有”的“大無畏的獻身精神”，早已不是什么調侃和笑談，而是買房者發自內心的切膚之痛。
記得曾有一張網上的帖子，引來眾多人的唏噓不已。這份帖子的題目就是“為一套房子你要奮斗多少年？”其中對居高不下的房價發出“無奈的感嘆”，引起了太多普通人的共鳴。
這位上海的網民有一天買了份房地產報，看見過去曾經居住過像城鄉結合處上海浦東花木路一帶的二手房居然也可以賣到每平米萬元以上，90平米左右的兩房一廳就要花上100萬，驚嚇得“舌頭半天沒縮回去”。他算了一下在上海這還沒“脫掉郊區身影”的地方，買這樣一套房究竟要化掉各種不同人多少年的“血汗所得”。結果是：一個有田種、有雞養的農民不吃不喝要種田1000年；一個“不抽煙，不喝酒，不結婚，不吃飯”的下崗工人，需要連續工作100年；一個“不貪污、不受賄、不挪用公款”同樣也不吃不喝的公務員，得熬上33年！
無獨有偶，有份專門幫人理財的媒體——《個人理財》雜志，去年初對我國最具有影響力的37個大中城市市區商品房平均房價和當地居民的平均收入做了調查。他們以一個城市的普通三口之家為例，按該市公布的2004年人均可支配收入為標準，得出3口之家的可支配收入，再按照目前我國居民43%的消費率計算出該三口之家的平均年節余(年收入的57%)。再用該城市市區的平均商品房房價，按每戶70平米、普通的兩居室的低標準，算出了每個家庭按照現在的收入、房價水平，買這樣一套連小康也達不到的住房所需要的時間。需要時間最長的前十名城市是：
城市排行
04年居民家庭人均可支配收入（元）
三口之家年收入（元）
年節余（元）
每平米房價（元）
簡約兩居室平均總價（70平米）（元）
買套簡約兩居室需要年限
1、溫州
17727
53181
30313
9278
649460
21.43
2、上海
16683
50049
28528
8627
603890
21.17
3、杭州
14565
43695
24906
7210
504700
20.26
4、南京
11602
34806
19839
4960
347200
17.50
5、青島
11089
33267
18962
4639
324730
17.13
6、天津
11467
34401
19609
4760
333200
16.99
7、大連
10378
31134
17746
4241
296870
16.73
8、北京
15638
46914
26741
6232
436240
16.31
9、寧波
15882
47646
27158
5900
413000
15.21
10、廈門
14443
43329
24698
5156
360920
14.61
這就是說：這些城市的居民每年拿出近六成(57%)的家庭收入，來買一個極為普通的、連小康標準都達不到的住房，需要花上14到21多年的時間，才能實現這基本的居住權利。
中國大中城市的居民，在形式上看，已經不折不扣的成為高房價的“長工”。但從本質上來說，真正最大的“地主”，是房地產商及高房價的暴利。地方政府以靠買掉城市百姓的居住地來“經營城市”和“經營政績”，也負有相當部分的責任。根據對南京房地產市場高房價的分析，地方政府攤在買房人中的“樓面地價”，有一半是不合理的。它和房地產商的暴利一起，導致了城市居民住房價格的高高在上。從這點來說，城市居民買房買成了“長工”，而且一干就是十幾和二十多年。其中有85%的時間是在為開發商的暴利“扛活”，有15的時間，是在為地方政府的“政績”做奉獻。由于各個城市的具體情況不同，并缺乏基本的信息透明公開，所以這也是一個推論。但高房價已成為壓在居民頭上最重的新的“三座大山”，卻早已是不爭的事實。這也難怪在最近剛剛公布的一項調查中，“住房成為老百姓最關注的‘兩會’話題”。
面對這樣的現狀，面對居高不下的城市高房價，任何有責任感的公民和官員都會由衷的感到：高房價及老百姓的住房權利和保障問題，早已不是一個經濟問題，而是一個地地道道的“大政治”。為什么高房價成了全民財富的最大“洗牌器”？為什么老百姓為了得到基本的居住權而成了房地產商的“長工”？為什么房地產商可以靠倒賣公民的居住權而暴富？我們究竟是“執政為民”還是“執政為商”？…|這些根本大是大非問題，迫切需要相關部門給我們的解答。
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