另類聲音：我向人民說實話——謊言仇視籠罩房地產
2006-04-13
我想我該為人民說幾句實話了，告訴人民這個真實的世界，真正的恩人，為了普及公平，仁慈，與科學。
1）第一篇 轟炸
“破壞一個城市的最佳方法，除了戰略轟炸機，就是低房租政策了” ---- 英國政治家
這句著名的金句，闡述在上個世紀七十年代。當時的西方各國，剛經歷了嚴重的衰退。城市破舊不堪，街道骯臟狹小，沒有綠化和垃圾處理場，整個城市揚溢著一股陳舊與腐朽的味道。
這一切的根源，就源于“低房租政策”。
自以為是的各國政府，為了“保護”居民的居住利益，一直大力抑制房屋價格，包括出售與出租的調控。但是，他們萬萬沒有想到，實施幾十年后，情況非但沒有改善，反而越弄越糟。在一個低房租的環境下，居民們非但沒有找到便宜的住宅，反而越來越買不到房子，越來越租不到房子。大量的人擁擠小宅，大量的人流落街頭。
一直到數十年后，睿智的人們才開始反思低房租政策的慘痛，才開始反思愚昧荒謬的遺毒。
因為“低房租政策”，所以營建開發商無利可圖，于是開發商們就不愿意多興建房屋。因為“低房租政策”，所以買樓投資者無利可圖，所以就沒有人買樓來作出租。因為低房租政策，所以不會有任何地新樓宇供應。
一個文盲主導的政府，一個自以為是的“低房租政策”，在短期內或許可以取得非常好的效果。居住者們也能暫時獲得了較便宜的住所，無論是買是租。
但從長期而言，因為你不讓商人賺錢，于是就不會有人興意興建住宅。就不會有任何的新樓供應舊樓維修。整個城市越發地沉悶破舊。長遠來看，人們越來越難以找到“便宜”的住宅，越來越難以提高生活品質。
價格，總是要回歸價值的。
回顧我們今日房地產的分析。我們始終不能明白，我們愚蠢的zf，為什么妄想要把“房屋價格”打下來。因為只有一個較高的房屋價格，才能刺激較大的房屋供給。才會有開發商愿意蓋樓，我們才會有房子住。
如果真的如某些“糞青”所指望的，房屋降到300元/平米。那我可以很肯定地告訴你，不會有任何人愿意在這個價位上蓋房子，不會有任何供給。價格，始終要回歸價值地。
可是，還會有人要說。開發商賺錢是應該的，畢竟無利不起早。但這也并不意味著他們是“暴利”啊。不意味開發商可以賺200~300%的利潤。這么高的利潤，他們讓一點利也是可能的。房價完全都可以降得下來。
好問題，開發商的實際利潤，大約是-10%。看清楚，是“負”的10%。具體原因，我們下篇再講。
2）第二篇 大慈大悲開發商
誰是最可愛的人，誰是對社會民族貢獻最大的人，誰是我們民族的英雄，誰是萬民景仰的大慈善家----不多不少，正是我們的開發商們。
誰是最可愛的人，是我們的開發商們。他們吃下去的是草，擠出來的是奶。
開發商的利潤，少得可憐。呃，確切點來說，是-10%，負的10%。
這數字如何算出來的呢。你去買一塊地，然后按照地積率，容積率，土建成本，人力成本，財務成本，稅務成本，一項項加上去，做一個嚴謹的財務預算。得出來的比例是-10%。
好比目前有一處樓盤，現售樓價10000元/平米。而如果你去買一塊地皮，自己規劃土建財務營銷，重新造的話，成本大約在11000元/平米。
這就是香港人所謂的“面粉比面包貴”。開發商合資建樓，其利潤大約為負的，是-10%。
很多人都知道，現在的福布斯富豪榜，其前一百位，大約有2/5是房地產富翁。這充分反映了中國報業媒體的不嚴謹。更確切點來說，應該是2/5的“地產富翁”，“房產富翁”一個也沒有。房產從來都不是一個賺錢的買賣。
房地產房地產，其實是二個行業，一個是房產，一個是地產。地產是賺錢的，房產是不賺錢的。買塊地來蓋房子，這純粹是賠錢的苦力活，目前社會的平均利潤大約是-10%。
這也反映到了另外的一個笑話，“于凌罡為什么會失敗”？
于凌罡的失敗，就在于他蠢！連房地產到底有多少利潤都分不清。一相情愿地以為開發商有暴利。于凌罡的建房大會，凝結了二百個人，可就沒一個是會計師，沒一個踏踏實實地計算成本。
于凌罡凝結二百個人，每人三十萬，一共也不過“六千萬”的總資金。其中的溝通拆臺勾心斗角成本更不可計數。六千萬并不是一個大數目，絕大多數的機構甚至部分富豪都可以拿得出，且溝通成本為零。既然“幻想利潤”那么高，那些機構富人為什么不去做房地產，為什么不賺那四倍五倍的利潤？
關鍵中的關鍵，房產根本沒有暴利，其利潤甚至為負的。于凌罡坐而后行，等他真正成立一個公司，想買塊地踏實去干。仔細計算一下開支，頓時傻了眼了。原來造出來的房子，比現在賣的還貴，還要貴10%。中國小糞青們的沖動和無知，暴露無疑。
于凌罡搞“合資建房”，全社會都在笑他。社會中上層知識分子，稍微有一點會計財務知識的。都知道他絕對不可能成功。為什么還讓老于搞這么大，無他，有一些北京的大佬，認為間接可以促進中國的民主進程也。
更退一步講，既然“房+地產”無暴利。那么地產總是有暴利的了吧。前幾年300萬一畝買進的地皮，現在升值漲到了1200萬/畝。能不能也讓開發商們便宜點賣呢。
這二年內漲價的，不止有土地這么簡單。石油，黃金，期銅，期鋁，天膠，棉花，糧食，哪一樣東西不漲價。我們能否讓油價也讓一點下來呢。
開發商在二年之前買地，其實也類似于一種期貨操作。成則盆滿缽滿，敗則粉身碎骨。開發商也是一種高風險高回報的選擇活動。北海海南跳樓的時候，社會沒有伸出援手。現在期貨賺錢了，你又憑什么要求人家讓利呢。
更何況的是，開發商還是中國最有良心，最讓利，最反饋社會的“期貨參與者”，因為他給予的價錢，甚至都不是平價的，而是“讓價”的。
就好比現貨的銅礦，賣38000元/噸。而開發商操作“遠期”的土地，居然要出到42000元/噸。比現價高得多得多，這已經不是平價，而是大大地慈善。這已經不是平等的競爭，而是“讓半球”的大慈大悲。
就好比我們普通人如果看好樓市，我們會去買一套二套房屋，分享看對走勢的收益。而對于開發商來說，他總不能去買1000套房子囤積。開發商的唯一選擇，就是去買上一大塊地皮，順便建房。由于市場如此樂觀，爭搶如此激烈，“買地皮”的價格，面粉居然比面包還貴，比面包還要貴10%。
這已經不是一場公平的競爭，而是一個“讓半球”的超額回饋。開發商買地皮的花費，比他們直接從二級市場上回購房屋還要貴。于情于理，開發商仁至義盡。
讓我們贊美你開發商，你讓人民住上了房屋。
讓我們贊美你開發商，你賣的面包比面粉還便宜。
2.1）讓半球
有朋友問起來，“讓半球”的含義。讓半球是賭球用語。意思就是在一場球賽中，進一球不算賭贏了，進二球才算投注方贏。應用在房地產中：
如果明年房價不漲不跌，那開發商其實是虧的，虧10%
如果明年房價上漲10%，開發商剛剛打平。
如果明年房價上漲30%，則開發商賺20%
我們舉這個例子，是說明房地產行業競爭之激烈，刺刀見血，拼搏之不易。房價沒有下跌的空間。任何仍然幻想合作建房有暴利的糞青，不妨成立一家房產公司自己去試試看。
劉永好不是退出房地產了么。Lenovo不是熄火了么，象這種校辦工廠，把自有的二塊劃撥土地開發完也就完了。房地產行業競爭之激烈，已經到了-10%的地步。要妄想房價下跌，除非有本事搞到便宜的地。或者劃撥土地，或者開發商前二年囤積余貨，或者祈求地價能降下來。
或許還會有人質問，你說得很有道理。但你忽略了很重要的一點，就是官商勾結，忽略了野蠻拆遷，忽略了拆遷過程中的重重黑幕。你要知道，因為暴力拆遷，所以房價飛漲啊！
好，言歸正傳，我們來談談，誰害死了地價。
3）第三篇 吸血寄生拆遷戶
房地產房地產，其實是二個行業，房產+地產。房產是不賺錢的，老百姓真正不滿意的，是地價太高。
地價為什么高？首先我們要知道，決定價格的，并不是存貨。并不是開發商手里面囤有的幾塊地皮，再大的存貨，也不過相當于十萬萬人未來總需求的0.01%
決定價格的，是“持續的供給與持續的需求”。換言之，是政府土地拍賣的價格，是市場預期長久可以供應的價格。
那就是了，如果你zf長期堅持按照“2500萬/畝”的拍賣價格，房產部分利潤又如此微薄，價格怎么降得下來。
再去追問政府，地價為什么這么貴啊。土地是全人民的財富，為什么就不能賣得便宜一點，讓利于民呢。
誰知道政府雙手一攤，我們也沒辦法啊，2500萬這是成本價，我們拿來就這么貴了。
于是購房者感到大奇，再追問下去，政府土地成本價為什么這么貴啊，為什么要2500萬/畝呢？
原來，政府的土地，也不是一手的，而是二手的，要從拆遷戶的手中收購而來。
關鍵的關鍵，在于拆遷戶的要求太高。按照市中心一畝地平均有45戶人家。目前的拆遷標準，大約是棚戶一室戶60w，45*60=2700萬。這就是成本價，再也降不下來了。
哦，時至如此，真相大白。房價高是因為地價高，地價高是因為拆遷戶要價太高。
在我們這個世界中，隨著技術的進步，各項財物的價格都是不斷的下降的。但唯僅有一項東西，是只漲不跌的，那就是“拆遷戶的貪婪”。
在過去的三年中，房價漲了三倍，而拆遷費漲了9倍。拆遷費的要求，遠遠超過房價的漲幅，拆遷戶成了最大的寄生群體。
目前的拆遷戶拆遷，已經遠遠不是在“同等地段買一套房”，而是“在同等地段買三套房”。拆遷費的收入，遠遠超出同等地段同等價格的一套新房，拆遷費的價格，甚至超出了同等地段第一流的第一豪宅！
目前拆遷戶的貪婪，已經遠遠超出了人性人的底線。一套20平米的舊棚戶拆遷，需要賠償80平米同等地段面積。原因居然是“我家八口人沒法住啊”，那80平米你沒法住，以前20平米是怎么住的？？？
拆遷戶是最大的成本。按照“拆二建一”的換算。
舊區容積率1.2，18平米棚戶建面25，折合土地20平米。
新建樓宇容積率2.5，100平米二室一廳，折合土地40平米。
可見，拆二套棚戶，大約可以造一套新宅。
按照“拆二建一”的換算，拆遷戶拿60萬，購房者就得掏出120萬。小白領市中心買一套180萬的房子，其中120萬就已經交給拆遷戶了。而所有的政府稅費，土建，建房利潤，一共才不過另外的60萬。
吸血寄生的拆遷戶，居然已經占到了房價總成本的60%，真的士可忍，孰不可忍。
中國第一豪宅
中國第一豪宅在哪里？是上海的湯臣國寶么，是北京的貢院六號么，是深圳觀瀾湖大宅么？都不是。
中國第一豪宅，在上海的天山路，芙蓉江路。那里有一幢40年舊的20平米老棚戶，業主開出了拆遷條件，20平米要價2000萬！！！
20平米要價2000萬，折合1000000元/平米。這一個價格已經超出了任何合理理性的范疇，超過了任何人性公平的底線。100萬元/平米，超過了任何中國人的想象力，超出了任何中國現有的豪宅。超出了任何公眾忍受的極限。
按照整幢樓120戶人家的建筑規模，僅僅該拆遷戶一人，就給購房者造成了15萬/戶的負擔。房價因此而上漲了15萬元每套。
是誰讓我們買不起房的，是吸血寄生的拆遷戶！
因為市區拆遷成本的飛漲，被迫導致市府將目光轉移去了郊區。那里的人煙稀少，人口密度較低。有望獲得較低成本的土地。
但郊區也不便宜，按照最樂觀的估計，每一畝地僅只有4戶人家。購低了吧。每戶30萬元，總計就是120萬元。120萬元是什么概念。稍微操盤做過一二個樓盤開發的人士都會知道，對應的建成總成本大約在3700元/平米。這也就是經濟適用房的底線。
或許還會有人問，地總有稀有疏，難保哪畝地，地上僅只有1戶人家呢。可問題是，如果一家人獨占了一畝地，賠償估價，還會僅僅是120萬么？
在過去的三年中，房價漲了三倍，而拆遷費漲了九倍。拆遷寄生遠遠超出了房價漲幅。房價貴是因為地價貴，地價貴是因為拆遷貴。這宛如一個巨大的漏斗，小白領沉重無比的購房負擔，最終都化為了源源洪流，流入了拆遷戶的腰包。
拆遷成本，大約占到了總房價的60%左右。拆遷戶每戶拿60萬。小白領購買180萬的房屋，其中就有120萬流入了拆遷戶的腰包。
2005年整個一年，房價并沒有大的漲幅，可拆遷戶的胃口卻一大又大。眾人不知道的是，目前的拆遷標準，又已經從年初的約45萬元/戶，漲到了65萬元/戶，拆遷漲勢遠遠超出房價漲幅。拆遷戶的貪欲永得不到遏止，我們又什么時候才能住上便宜的 好房子？
我們不盡要問，拆遷戶你憑什么拿這么多。20平米破破爛爛的老房子，你憑什么要拿60萬？？憑什么要拿3w元/平米，憑什么要比新建的最貴的房子還要貴。憑什么你一套破房子，敢開價100萬元/每平米？？？
如果想讓城市的房價降下來，教你一個好辦法，要向北方等二線小城市學習。給他個6~8萬元，直接就讓拆遷戶滾蛋。憑什么要給拆遷戶60萬元？？？
對于上海的房價來說，10000元/平米我們都認為是合理的。對于山東的房子來說，6000元/平米我們都認為有下跌空間。區別的關鍵，在于上海每一戶拆遷戶，賠償至少到60萬。拆遷成本居高不下。而山東的拆遷，給了你6~8萬就讓你滾蛋，廉價的土地，可以源源不斷地供應。
為什么杭州上海的房價特別貴？因為上海市政府最廉潔！因為市政府善待拆遷戶，因為市政府保護弱勢群體！！
拆遷戶是購房者的成本。拆遷戶拿得越多，地價越貴。尤其是“拆遷漲幅”超過“房價漲幅”的部分，更是不合理的寄生掠奪，應該嚴厲打擊。
拆遷戶是購房者的成本，在越是廉潔的政府，越少官商勾結，越是沒有強遷，則拆遷成本不可能降低。拆遷戶一個個獅子大開口，100萬，200萬，1000萬，2000萬。拆遷戶拿的每一分錢，最終都要反映在了地價上面，并最終反映到了房價上面。
現在開發商手中還有一點存地，還有前幾年廉價土地的獲利回吐。等這些短暫的存貨周期消失，拆遷費/地價還降不下來。緊接著又將是新一輪的房價飛漲。
拆遷戶是購房者的成本。只有拆遷戶拿得少，賠得少，地價才能降得下來，房價才能降得下來。放火斷水，暴力拆遷，其實對小白領是個利好。雖然和良心原則不合，但我們必需得誠實的說，“官商勾結，其實是降低房價的”。
小白領貧窮不是你的錯，但再愚蠢就不應該了。你應該清楚地了解到，拆遷戶拿的每一分錢，其實都是你的購房成本。拆遷戶是購房者的成本。
曾經有糞青們血性地說，“誰要能把房價降下來，不管公理是非對錯，我都支持他”。。。好，那我教你最簡單的一招，晚上路過的時候，找一塊磚頭，狠狠地向拆遷戶的窗口砸過去。
拆遷戶可能被打倒么？拆遷戶永遠不可能被打倒。所以房價永遠降不下來。
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