細數房地產商十宗罪 誰成就了最富的一批人
2006-04-13
并不能說每個房地產商都一定有“原罪”和“惡”，更不能說中國房地產商“天下烏鴉一般黑”，否則，就抹殺了房地產業給百姓民生帶來的福祉以及對經濟增長和繁榮所作出的貢獻。然而，房地產商作為中國最大的暴富階層，之所以暴富，除了行業本身的供求差異及成長性所產生的暴利等原因外，令社會感到“郁悶”的是因為其不當獲取的大量黑色或灰色收益。房地產業猶如一個巨大的漩渦中心，將二十多年中國經濟增長所帶來的個人財富以暴利形式轉移到這個“漏斗”里，在房地產商暴富的光環折射下，更多的人“越來越”成為了窮人。
在最深層次的含義上，這不是某個房地產商的責任，也不是用這個群體或階層的良心“大大的壞”所能解釋的，其背后促人反思的主要原因：應該有體制的責任。可以說，十多年來，對于房地產業的種種弊端及其不當的暴利，各種研究成果和文章已經不少了，許多當事人也心知肚明，但為什么這種房地產暴利仍然“瘋長”。實際上，它已經在中國社會形成了一個觸目驚心的龐大的“利益鏈”，在這個鏈條上獲得暴利的不只是房產地商，還有上游和下游環節的一大批人群。可以說，正是在這樣一個特殊的歷史階段(經濟成長到從解決“吃”為主的階段過渡到以解決“住”為主的階段)所形成的特殊“利益鏈”惡性膨脹，使得房產業周期性地持續虛漲和“繁榮”。在另一方面，關于房地產業及房地產商的種種惡行和弊端卻始終未有足夠的力度進行治理和糾正，顯示出在這強大的利益集團面前，弱勢利益群體的聲音是多少的“虛弱”！甚至面對某些大型房地產的惡行，某些地方政府和媒體居然可以出現集體的沉默，更有甚者，個別警察或地方治安居然可以幫助房地產商來對付被拆遷或被損害利益的業主。
農民或某些市民之所以窮，其中的一個主要原因就是在工業化、城市化過程中，無論是高速公路的修建，還是城市的擴張，以及種種能給城市暴富者帶來巨大利益的機會，往往農民們很難分享其利益，甚至還被損害和作出犧牲。這就是貧富懸殊持續擴大的關鍵原因所在。
這里，我結合十多年來的觀察和思考，細數某些房地產商的十宗罪。其實，有些說法我近十年來已經陸續發表過了，不過重復而已。
一、虛假廣告和夸張性宣傳
一些房地產商，尤其是大型房地產商，往往不惜重金，收買某些知名人物或權威人物以及媒體，為其充當“發言人”，宣傳房價的趨勢是不斷上升，而且還要大漲。此次廣州某樓盤保安打人而本地媒體集體“失語”以及多年來很少報道業主維權事件，無不與此有關。此外，在一些媒體上，一些大型樓盤的整版廣告，宣傳及承諾的內容常常與實際常常不一，承諾提供的服務或利益很難兌現(房地產的虛假廣告長期得不到治理，是助長房地產暴利的一個原因，這也是監管部門的一種失職)。比如，有些廣告說本樓盤到機場10分鐘車程，實際上起碼是半小時以上車程。說10000平方米超大型公共花園，實際上就是幾百平方米，而且最后還是用作建筑。如此等等。
同時，一些房地產商以論壇、研討會等形式，請一些專家來幫助策劃、推廣或宣傳，除了如此說各自的樓盤如何有成長潛力外，就是拼命鼓吹房價還會繼續上漲，有些博士、教授其實對房地產根本一竅不通或一知半解，就因為拿了“口水費”或因為自己買了房而一味地宣揚房價還要上漲，還動不動用一大堆數據或理由來蒙弊百姓。比如，有些專家說北京房價還有很大的上漲空間，因為2008年奧運會等特大利好的存在，殊不知房地產也是商品，有漲必有跌，和股市一樣，那樣天天說股價上漲的股評家，其實就是想別人去買他去賣。請問，那北京奧運會后房價怎么辦？賣不出去如何？假如大家都去買了那這些買來的房子還要不要賣？賣給誰？最慘的例子就是1997年香港回歸，很多人以此大利好消息買進，結果虧慘嚴重，包括一些有名的在港中資企業。
然而，對于這種理性的常規分析，房地產商不希望聽到，因此，想著一切辦法找專家們來挖掘漲的理由，掩蓋跌的理由，對那些“唱跌”的專家進行打壓。
二、修改建筑設計規劃損害居民和公共利益
有些房地產商不顧業主利益和城市形象，想盡一切辦法修改規劃，使自身利益最大化。通常的做法是：本身原規劃只建10層的，就想辦法買通規劃設計人員，建成12層或15層；本來是兩棟分體建筑，就想辦法修改規劃將兩棟房連接起來(大家算一算，假設這兩棟房是10層，在同樣土地面積的情況下，通過“攻關”在兩棟房之間以裙樓或同層建筑建上去，以每層2套房算，就會多出20套，即使拿其中2套“攻關”送人，還剩下18套哦！)，諸位讀者不妨看看很多小區或樓房，在不少情況下由于兩棟樓房之間被連接，導致消防、通風、出行、采光等諸多困繞，這在建筑設計時一般應克服的。但現在為什么它就是堂而皇之地建起來的，其癥結就在于房地產商設法修改規劃。
房地產商主導下的規劃問題還不只是體現在加高樓層、增加連體樓等方面，還在于他們千方百計強占人行道和縮小公共場所面積。尤其是南方各城市的房地產商，幾乎都恨不得把房地建到馬路上去。本來按照建筑建設規劃，每棟房屋離馬路都有一個合理的距離，但實際上，有些臨街的建筑都想方設法縮短這個距離，因為每縮短1米距離，都會給他們帶來數十萬甚至數百萬收益。比如，在廣州有些著名樓盤，如華景新城，幾乎就沒有人行道，所有房屋密密麻麻而沒有空地，同時天河北路的一些大型建筑也幾乎臨街而建。其后果就是會產生居民出行不便、交通堵塞等一系列問題。
當然，透過這一現象，可以看出政府機構中與房地產業有關的若干相關部門的失職甚至職能錯位。
注：一些房地產商，為了跑規劃設計的方便，以高薪將國土部門或規劃設計的直系或房系親屬安排在本公司，其職責就是想各種方法順利通過“規劃關”。甚至有些房地產商可以不斷修改規劃，直到每一寸土地全部建上房子賣成錢為止。在房地產業的利益鏈條上，這些安插的親戚往往就是鏈條上中的“點”，正是這些點將房地產商與關聯部門的某些人等串起來。
三、將業主交錢的物業當成自己的管理
房地產商買地建房，地價、連同樓道等公用物業等都一并算在房價中賣給了業主，然而，相當多的房地產商在將房子賣出后，卻根本不顧及業主的利益，將所有的公用面積，包括房內外通道、綠化地帶、大堂甚至樓梯過道等，一并當成房地產商的“自有財產”加以占有，加以出租、轉賣、使用。比如，在一些公用場所建停車場或商鋪，出租或賣掉后利益卻歸房地商。這也就是幾乎所有的房地產商都不愿意成立“業主委員會”或成立由自己組建的“假業主委員會”。
實際上，幾乎全國購房者的半數以上業主充當了“冤大頭”，將自己花錢買來的房產中的一部分，又幾乎是無償送給了房地產商，讓他們繼續經營或使用。
四、有些房地產商將下屬的保安公司和物業公司培養成“光明正大”的黑社會
房地產涉及的行業多，關系復雜，一些房地產商為了保障自身安全或利益不受損害，于是所成立物業公司或保安隊。這些小組織本來應該是社區居民服務的，但常常卻成了“居民的敵人”，因為它的成立實際上不是為了保護業主，為業主服務，而是充當房產商的私人保鏢，并共同把業主當成“唐僧肉”對待。相當多物業公司或保安公司的負責人，都是房地商的親朋戚友，文化素質普遍不高，因為利益而對他的主子感恩戴德，絕對服從，而對待不聽話的業主，則粗暴對待。
五、房地產商將公共配套設施盡量省略或者作為繼續對業主高收費的工具
本來按照規定，在一定面積或人口規模下，一些樓盤應該有相當的學校、垃圾處理、郵政、商貿、交通、電信、健身、綠化等系列設施的配套，然而不少房地產商一方面能省則省，盡量不建或少建這些“收益不大”的公共服務設施。反之，建成了這些設施，卻設法變成一種繼續從業主“榨油”的手段，想盡各種辦法繼續多收費、高收費。
為了盡可能建些項目，有些房地產商甚至將正常必要的通道、公共用地給予占用，以犧牲業主的便利和權利來獲取利益。在這方面，最普通的現象就是一樓公用面積和臨街鋪面的興建與出租。
六、想方設法拉高房價
房地產業的暴利來自于高定價與低成本之間的差額。有人大代表善意地提出讓房地產商公布成本，以抑制房價上升。其實這也是一種一廂情愿的想法，因為房地產的成本計算是業外人士無法知曉的，其成本構成和來源有些可以造假，有些可以多次重復計算，有些是貨不對板。幾乎大部分房地產商會告訴你，他剛好保本，可能還會虧損呢！如果成本是不真實的，還不如不公布！實際上，相當部分房地產商都為拉高房價不遺余力。比如，在廣州新會展中心附近有些樓盤每平方米成本價不過3000多元，卻賣8000元以上(當然，這里也顯示政府部門在調節區域級差地租和收益方面，目前處于無為狀態)。
尤其令人憤怒的是，就是有些房地產商為了拉高房價所采取的種種手段(比如請托排隊、自買自賣等)和在宣傳上所提出的種種理由。
七、用住房這一稀缺品“攻關”行賄
房地產業行賄受賄的事例經常見諸報端，而且動不動數額巨大。其實，公布出來的只是冰山一角而已。相當多的房地產商都是將本身開發的住房作為“攻關”手段，以獲得其中可能遇到的種種“通行證”以及掃除阻礙。比如，規劃、環保、質檢、安檢等。
之所以一些權力部門或關聯部門的要害人物，常常默許房地產商的胡作非為，甚至幫助其跑關系拿地等，原因是這個房產地商已經承諾或已經實際地送給他一套或多套房子了，當然，這些房子的業主不可能是這些官員或辦事人員本人的名字，而是其父母等人的名字。房地產業行賄的方式之多規模之多，應該是各行業無出其右者。
八、以公共利益的名義獲取巨大的私人利益
有些房地產商將一些大的房地產項目以政府重點項目、形象工程或“為民造福”的名義，取得各種廉價的資源，混淆視聽，獲取暴利。其中為大家所熟悉的就有所謂安居房、解困房等。這些年媒體都有披露，不少地方的安居房、解困房的所有者并不“困難”。遺憾的是，其分配后面的黑洞幾乎從沒有專門的審查和監管。不少安居工程不過是一些房地產商繞過相關政策獲取暴利的手段。此外，還有不少會展中心、步行街、商貿城等項目更是如此。
這幾年一些地方強制拆遷產生的事件，實際上就是房地產商鼓動政府部門為了其私人或少數集體利益而采取的行動。而且一些房地產商，打著公共利益的旗號，壓低拆遷補償價格，當居民不服從時，就用政府或警方的影響力恐嚇居民。最可悲的是，有些地方政府充當房地產商的“代表”，與農民或居民談拆遷，以行政力量為開發商辦事。
九、重復收費，巧立名目收費多收費
什么治安費、衛生費、物業管理費、郵送費、綠化費等，有時心血來潮變出一個收費項目，你不交，就停電停水，甚至威脅打人。還有一些房地產商在計算公用面積、墻體面積等面積時，故意多算面積。
十、偷工減料，能省則省
一般情況下，房地產商們基本上是按盡可能“湊合”著的材料或用品，然后以盡可能高的報價宣稱用材如何“高檔”。無論鋼材、水泥，還是磚塊、沙子，都幾乎一切以最省的原則來施工。此外，有些管道、線路、設施等，凡是無法帶來高收費卻又要投入或無法補償的，房地產商則盡量省去。
以上只是列舉了十個方面，實際上，還可以繼續不斷列舉下去。例如，有些房地產商強買強賣，在業主裝修、安裝門窗等設施后，要求統一購物自己生產或采購的，再借機賺一把；有些房地產行賄當地權力部門，為自己的不當謀利保駕護航；有些房地產商一開始就“動機不純”，“空手套白狼”，想方設法玩銀行的、建筑商的、業主的錢，玩不下去就“玩失蹤”；還有些房地產商經常發布虛假信息，包括各種利好消息、服務信息、房價信息、成本信息，比如某樓盤旺銷、房價瘋漲、搶購，其實常常是他們自導自演。
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