建設部等九部門聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》已經國務院同意，國務院辦公廳近日轉發這一《意見》。根據這份2006年的房地產市場調控細則，從6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定
■指標一
商品房空置超3年不能抵押
【規定】 對項目資本金比例達不到35％等貸款條件的房地產企業，商業銀行不得發放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發企業，商業銀行要按照審慎經營原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。
【解讀】一家股份制銀行個貸審批中心負責人向記者解釋說，“空置3年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物”，意味著個人將無法從銀行獲得這些樓盤的按揭貸款。在目前商品房交易中，八成以上的個人都是通過從銀行貸款的方式來買房的，拒絕對這部分樓盤發放貸款，無疑斬斷了這些樓盤的銷路，開發商利用銀行貸款囤積土地和房源的行為將受到抑制。（本報記者 陳琰）
■指標二
個人房貸首付6月起提至30%
【規定】從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30％。考慮到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執行首付款比例20％的規定。
【解讀】“購房面積在90平方米以上的首付款比例提高到30%，將直接影響到部分買房人的首付款支出，從而抑制投機者的炒房行為。”一家國有銀行消費信貸部的負責人舉例說，一個擁有40萬元資金的人如果想購買兩套面積為100平方米、總價為100萬元的住房，在原有“首付兩成”的信貸政策下，完全可以通過在兩家銀行貸款的方式，將兩套房子同時買下。但新政策出臺后，只能貸款買一套房子。
中國社會科學院金融研究所金融研究室主任易憲容認為，北京市場中小戶型住房面積約占住房總面積的10%左右。新政策的出臺將會激發市場對中小戶型的購買熱情，引導開發商加大中小戶型的興建力度，滿足多數百姓的住房需求。（本報記者 陳琰）
■指標三
90平方米以下住房須占七成
【規定】 自今年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70％以上。
【解讀】 中央財經大學財政與公共管理學院稅務系教授黃樺認為，以90平方米為線，政府區別對待可以解決部分中低收入階層的住房問題。因為，房價瘋長的原因還是在于供需關系問題，但“供不應求”主要是結構性的，而結構性問題主要就體現在中小戶型不足之上。而這個細則的出臺則可以增加中小戶型的供應量，對調整住房結構、抑制房價都有很明顯的作用。（本報記者 潘澄清）
■指標四
各地年內應建廉租住房制
【規定】 尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規模。要落實廉租住房資金籌措渠道，城市人民政府要將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。2006年年底前，各地都要安排一定規模的廉租住房開工建設。
【解讀】 一位業內專家認為，開發廉租房是解決低收入人群購房的很好途徑，比開發經濟適用房要有效得多。但是，目前我國廉租住房制度還不完善，有些地方甚至沒有建立這一制度。此規定的出臺將加快城鎮廉租住房制度建設，穩步擴大廉租住房制度覆蓋面。此外，建廉租房最困難的是資金問題，這次明確表示可以將土地凈收益的一定比例用于廉租房建設，非常具有可行性。 （本報記者 趙麗萍）
■指標五
住房建設規劃9月底前公布
【規定】 今年9月底前，包括縣城在內的全國各級城市將向社會公布當地住房建設規劃，其中就包括今明兩年普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房的建設目標。
【解讀】 北京師范大學教授董藩表示，公示經濟適用房建設目標會對消費者購房預期產生影響，同時會增加消費者“持幣待購”的心理，疏緩當前對住房的旺盛需求，是一個很好的過渡。但從長遠來看，今后應多采用貨幣補貼的形式。（本報記者 潘澄清）
■指標六
購房不足5年轉讓須交營業稅
【規定】 從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時免征營業稅；個人購買非普通住房超過5年（含5年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
【解讀】 北京市地稅局營業稅處查力剛副處長透露，在進行二手房交易時，賣房者需要繳納的營業稅稅率為5％。同時，賣房者還要一并繳納城建稅和教育費附加這兩項稅費。因此，銷售二手房一方需要繳納的實際稅率為5.5％。
此前我國規定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。同時，對個人購買非普通住房超過2年（含2年）轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。對此，財政部財科所副所長蘇明表示，由2年延至5年，將會更加有力地打擊二手房銷售者的投機行為，保護消費者在購房時的正常需求。
北京鑫尊置地總經理劉軍則表示，這個規定將給二手房交易市場帶來沖擊，使得消費者的購房成本增加，二手房交易量會下降。同時，房源也將減少，對于專以二手房買賣為生的中介公司來說，生存會比較困難。
■指標七
部分閑置土地征高額閑置費
【規定】 土地、規劃等有關部門要加強對房地產開發用地的監管。對超出合同約定動工開發日期滿1年未動工開發的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發的，無償收回土地使用權。對雖按照合同約定日期動工建設，但開發建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經批準中止開發建設連續滿1年的，按閑置土地處置。
【解讀】 北京世貿集團副總裁王渝旋表示，這條政策可以有效打擊囤積土地者。這些人因為某種原因而不開發，無法形成市場供應量。有實力的大企業，如果拿到土地會盡快開發，盡快入市，可以增加市場供應量。
■指標八
七成居住用地用于中小套型
【規定】 要優先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，其年度供應量不得低于居住用地供應總量的70％；土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發建設單位。
【解讀】 北京師范大學教授董藩表示，在中國土地資源稀缺的情況下，建大戶型住房不適合中國的國情，用地供應量七成用于中低價中小套型順應了這種趨勢
來源：京華時報
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