房改為什么會(huì)把民眾的買房負(fù)擔(dān)推向世界之最
發(fā)展中國家，社會(huì)主義的國有土地，租地買房的中國居民住房負(fù)擔(dān)的“房價(jià)收入比”卻創(chuàng)造了世界之最，甚至超過了土地私有制下、最發(fā)達(dá)國家買地買房的數(shù)倍
一、都市新怪：七成新人買不起房 三成買房靠“啃老”
中國新一代，結(jié)婚成本“火箭般”飛向了天價(jià)
一段時(shí)間以來，在國內(nèi)不少網(wǎng)站和論壇上，盛傳著這么一件“黑色冷笑話”：生活在北京、上海、深圳、廣州、杭州和南京等地的年輕職員們，有一天忽然都嚴(yán)肅起來，要一起做一道“解析題”，看看在各地“娶一個(gè)老婆的成本究竟是多少”。
南京人答題最快：娶一個(gè)南京老婆的成本是人民幣70萬。此言一出，一片嘩然。南京小生的算法也很簡單：房屋一套(市區(qū)80平米，均價(jià)6000元) 48萬＋5萬元中等裝修＋3萬元家電及家具(有部分女方以嫁妝形式出資承擔(dān))＋10萬元普通轎車一輛＋新馬泰港澳或云南、海南度蜜月1.6萬＋2.4萬元的2年談戀愛吃飯、娛樂和送禮費(fèi)用，所有這些加在一起，不多不少正好是70萬(婚宴開支和所收紅包相抵，不列)。
由此推算，以男方家庭有20萬的家產(chǎn)，他本人年收入5萬來計(jì)算，最后得出結(jié)論是：討一個(gè)南京中上條件的老婆的成本＝男方傾家蕩產(chǎn)＋男人不吃不喝工作10年［(70-20)/5］。
應(yīng)該說，這位年輕人的算法除了在轎車和蜜月開支可刪可減外扣除10萬元以外，其他近60萬元基本上屬于正常。尤其是占開支最大的住房一項(xiàng)，每平米6000元在南京城區(qū)內(nèi)要買到較好的房子已屬不易，而80平米的面積等有了小寶貝后連人均30平方米的小康標(biāo)準(zhǔn)也沒達(dá)到。這還是一個(gè)接近中產(chǎn)(有20萬元存款，年收入達(dá)到5萬元)的家庭的算法，一般普通的家庭就更可想而知了。
北京、上海、深圳、廣州和杭州等地的結(jié)婚成本的計(jì)算結(jié)果也紛紛貼到了網(wǎng)上，不比不知道，一比嚇一跳。南京的60萬“天價(jià)”竟然還是最低的。其中北京結(jié)婚的合理的成本為85萬元(其中在三環(huán)外買房80平米，為64萬元)，上海為100萬元(其中買房花去80萬元)、深圳76萬元(買房占其中58萬元)，廣州為85萬元(買房花去其中64萬元)，杭州和廣州一樣，總成本也是85萬元，買房也是為64萬元(備注：各地的買房標(biāo)準(zhǔn)和南京一樣，在市區(qū)的普通地方，面積均為80平米)。
“天價(jià)結(jié)婚”高速引擎：買房
面對(duì)這樣的天價(jià)結(jié)婚成本，作為“準(zhǔn)新人”的父母和兄長輩，也許早就是“十有八暈”了。因?yàn)檫@和他們那個(gè)結(jié)婚的年代相比，相差的可算是地地道道的“十萬八千里”。
年歲稍長的人還清楚得記得，在七十年代，結(jié)婚基本上就等于一個(gè)發(fā)喜糖和兩家人在一起吃飯的錢。住房的問題，在領(lǐng)結(jié)婚證的時(shí)候一般單位就要幫助解決，盡管房子很小很老。所有開銷在加在一起，基本上在百把元上下。只是到了七十年代后期和八十年代初，有了“三大件”(手表、自行車、縫紉機(jī))和一些簡單的家具之后，才進(jìn)入了幾百元時(shí)代。從八十年代中開始，隨著逐年不斷增加的錄音機(jī)、電視機(jī)等家用電器和請(qǐng)客規(guī)模和檔次的提升，結(jié)婚成本才開始進(jìn)入千元、萬元時(shí)代；那時(shí)租單位房子，房租也就幾塊錢。直到98年房改之前，當(dāng)時(shí)一般人的結(jié)婚成本還是在幾萬元上下打轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。
也就是在這一代人的功夫，雖然人們的收入的水平從過去的幾十元提高了現(xiàn)在的幾千元，漲了近百倍，但結(jié)婚成本卻飛漲的更快，從100多元火箭般的漲到了50多萬元以上。數(shù)千倍的漲幅，歸根結(jié)底還是“高房價(jià)”的“功勞”，盡管我們住房的面積只比比過去增加了1-3倍，盡管住宅的水平只有一點(diǎn)點(diǎn)的提高。
比較各地的天價(jià)結(jié)婚成本，你可以發(fā)現(xiàn)，除了買房外，這幾個(gè)大城市的結(jié)婚的其他花費(fèi)加在基本上都是在20萬元上下(深圳人給紅包“份量”重一些，可以為新人省掉一些，南京人的生活水平低一些，花錢自然也省了不少)。天價(jià)結(jié)婚成本的關(guān)鍵，還是在高昂的房價(jià)上。它占據(jù)了各大城市整個(gè)結(jié)婚成本的75%以上，高的達(dá)到80%以上。
如此高昂的結(jié)婚成本，使得社會(huì)上“黑色冷笑話”又有了“遞進(jìn)”的空間：現(xiàn)在小年輕為什么同居多，原來都是讓高房價(jià)給嚇得啊！事業(yè)小有成就、屬于白領(lǐng)的“青年才俊們”都不敢結(jié)婚了，眾多的打工仔就更只能搞“地下工作”了！
高房價(jià)下的“非常6＋1”：七成新人不買房，三成買房靠“啃老”
當(dāng)然，年輕人到了談婚論嫁的年齡，婚總是還要結(jié)的。怎么辦呢？上海市房地產(chǎn)交易中心下屬一部門去年對(duì)該市上年12萬對(duì)結(jié)婚新人的婚房進(jìn)行了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)有70%的新人因買不起房等原因干脆選擇和父母同住，兩代人擠一擠照樣也要過；而另外的30%新人雖買房結(jié)婚，但80%是靠父母資助，最流行和非常普遍的方法就是“六個(gè)人買一套房”，即小倆口結(jié)婚買房的首付款由雙方父母支付，他們自己則負(fù)擔(dān)每月的貸款。
據(jù)了解，“六個(gè)人買一套房”的模式在全國的大中城市、尤其是像北京、上海、廣州、深圳等外地大學(xué)生就業(yè)集中的大城市極為普遍。雙方父母為兒女買房拿出的首付款，大多是他們多少年一點(diǎn)一滴積攢下來作為晚年防老之用的“養(yǎng)命錢”。現(xiàn)在為了兒女的有房結(jié)婚，只能把自己晚年一點(diǎn)微薄的福利“透支”出去。問題是，現(xiàn)在是父母為兒女“透支”養(yǎng)房，以后背負(fù)“按揭大山”的兒女還有能力贍養(yǎng)父母嗎？“提前送終”會(huì)不會(huì)由“冷幽默”變成“熱現(xiàn)實(shí)”？
二、住房負(fù)擔(dān)，國際上有把“公平秤”
“房價(jià)收入比”，全球買房人通用的負(fù)擔(dān)系數(shù)
城市居民中，當(dāng)70%要結(jié)婚成家的年輕人買不起婚房，另外買上婚房的30%還是通過雙方父母以“透支晚年福利”為代價(jià)傾囊相助才得以解決住房問題的時(shí)候，標(biāo)志著城市的房價(jià)已經(jīng)到了讓絕大多數(shù)居民難以承受的“高危”地步。對(duì)于一個(gè)負(fù)責(zé)任的政府來說，現(xiàn)在已到了刻不容緩去反思和變革我們的住房政策的時(shí)候了。
看一個(gè)地方的房價(jià)是不是過高，是不是給老百姓帶來了沉重的生活負(fù)擔(dān)和壓力，國際上有一個(gè)通行的計(jì)算模式，就是看看這個(gè)地方或城市的房價(jià)收入比究竟是多少。
“房價(jià)收入比”從狹義上來講，就是指家庭所居房屋的價(jià)格，和這個(gè)家庭年收入之比，稱為房價(jià)收入比。比如某家庭所居房屋的房價(jià)是60萬元，夫婦倆年收入是12萬元，房價(jià)正好為夫婦倆年收入的5倍，那么他們的房價(jià)收入比就是5。通常我們所說的房價(jià)收入比是指廣義上的概念，即指一個(gè)城市的平均房價(jià)與每戶居民的平均年收入之比。
那么，什么樣的“房價(jià)收入比”是國際上公認(rèn)的合理水平呢？通過對(duì)數(shù)十個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的國家和地區(qū)主要城市居民住房房價(jià)的多年考察，世界銀行和聯(lián)合國人居中心分別得出 “合理的住房價(jià)格”的房價(jià)收入比應(yīng)該為3-6(世界銀行專家的說法為4-6)。
3到6倍的房價(jià)收入比，既然是國際上公認(rèn)的讓居民對(duì)住房價(jià)格可承受性的、并有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有效發(fā)展的“合理和理想的水平”，那么，具體的情況又是怎樣呢？還是讓我們來看看現(xiàn)實(shí)中的“國際慣例”。
告訴你一個(gè)真實(shí)的“房價(jià)收入比”國際慣例
今年春節(jié)，有朋友從加拿大的渥太華回來探親。同學(xué)聚會(huì)時(shí)筆者向他們夫婦倆打聽他們所在的加拿大首都渥太華的住房情況。碰巧他們不久前剛剛換了新房子。據(jù)介紹，他們的買房也十分簡單，開發(fā)商從政府手中競(jìng)標(biāo)買下一大塊地以后，搞好景觀建設(shè)和劃分成不同的小塊單元(大小相當(dāng)于我們的一畝地左右)。買房人看中了那塊單元，再從開發(fā)商提供的不同風(fēng)格的住房套型中選擇好自己喜歡的套型，由開發(fā)商統(tǒng)一組織的建筑裝飾公司施工。朋友夫婦搬進(jìn)新房時(shí)不需要自己再搞什么裝潢，只要帶著家具入住即可。朋友夫婦選擇的是面積300平米左右的3層樓的獨(dú)立屋(別墅)，總共花費(fèi)25萬加元都不到。而他們倆口子一年的收入超過了10加元。也就是說，他們用了不到2.5的房價(jià)收入比在加拿大的首都買到了土地產(chǎn)權(quán)歸己的“精裝修大別墅”。
其實(shí)這樣的情況在加拿大極為正常。2000年記者曾經(jīng)到據(jù)稱是加拿大房價(jià)最貴的城市——溫哥華呆過一段時(shí)間。抽空對(duì)當(dāng)?shù)氐姆績r(jià)專門進(jìn)行了了解。當(dāng)時(shí)溫哥華一般中產(chǎn)(占總?cè)丝?0——80%)所居住的townhouse 和高級(jí)公寓(介于townhouse和公寓房之間)，200多平米的也就20萬加元上下。而他們的平均家庭年收入在5萬加元左右。就是說，在加拿大房價(jià)炒作最厲害、價(jià)格最高的的溫哥華(當(dāng)時(shí)該地區(qū)的房價(jià)比加國人口最多的城市多倫多還要高三分之一，而人均收入?yún)s比多倫多少三分之一)地區(qū)，房價(jià)收入比也只是在4左右(據(jù)說這兩年高了一些，也是被中國去的暴發(fā)戶炒上去的)。
記得當(dāng)時(shí)記者到一所新的豪華小高層公寓看Open House(樣板房)。150平米的面積，精致的全裝修，旁邊的森林公園有山有水，離Sky train(高架輕軌，相當(dāng)于我們的地鐵)站也只有幾分鐘的路程，價(jià)格卻只有19萬加元(當(dāng)時(shí)相當(dāng)于人民幣95多萬元)。如此條件和價(jià)格的豪宅不要說在北京、上海見不到，就是對(duì)在南京這樣的二線城市條件類似的毛坯房，也有極大的沖擊力。難怪一個(gè)在南京開駕校的L老板到了溫哥華旅游后，什么身份也沒有的他二話不說，掏出鈔票就買了一套房。L老板應(yīng)該感到慶幸的是，5-6年后的今天，他如果要在南京買一套條件接近當(dāng)初他在溫哥華所買的那套房(盡管還是毛坯房)，所需投資至少比當(dāng)時(shí)還要多花2-3倍。
也許有人會(huì)說，加拿大人少地多，不具“典型性”。那么，我們就拿世界上最發(fā)達(dá)的美國來說事。加州北部的舊金山和圣荷西地區(qū)，是全球著名的硅谷所在地，也是全美房價(jià)最高的地區(qū)之一。記者也多次到那兒開會(huì)、探親。我有一親戚十年前剛到圣荷西的時(shí)候由于工作時(shí)間不長，夫婦倆收入加在一起也就5萬美元左右，低于當(dāng)?shù)仄骄健．?dāng)初他們買下一棟200多平米、價(jià)格27.5萬美元的獨(dú)立屋時(shí)，有些銀行都不愿意為他們提供貸款，認(rèn)為他們的償付能力有疑問。要知道，當(dāng)時(shí)他們作為剛出道的年輕人，房價(jià)收入比也在5.5啊。現(xiàn)在他們的房價(jià)漲到了40多萬美元左右，而他們的收入增長的更快，現(xiàn)在的房價(jià)收入比已經(jīng)降到連3都不到。當(dāng)然，當(dāng)?shù)匾话闳说姆績r(jià)收入比還是在4上下。筆者的另外一個(gè)親友在美國東部的威爾明頓市，也是在十年前他們?cè)诋?dāng)?shù)匾粋€(gè)風(fēng)景如畫的高檔社區(qū)買了一棟前后花園就有數(shù)百平米260平米的獨(dú)立屋(別墅)，只花了22萬美元。對(duì)在美國工作不久的他們來說，房價(jià)收入比在5左右。現(xiàn)在他們的房子升值到了35萬美元2.5左右，但他們的房價(jià)收入比卻降到了3以下。
不過最讓筆者感嘆美國房價(jià)低的，還是1999年到科羅拉多州丹佛附近一新興的高科技小城(Sprin)時(shí)的所見所聞。當(dāng)時(shí)是去看望的留學(xué)生夫婦朋友都在IT行業(yè)工作，兩人收入加起來達(dá)到近9萬美元，但他們買的一棟新的獨(dú)立屋(別墅)200平米左右，裝修好的，才14萬美元。當(dāng)時(shí)在筆者還沒有房價(jià)收入比的概念，只覺得用一年多的工資(房價(jià)收入比為1.5)即可買上一棟裝修好的別墅，實(shí)在是叫人羨慕不已啊。
這里還應(yīng)該特別說明的是，美國、加拿大等發(fā)達(dá)國家不僅房價(jià)收入比要比我們低得多，更重要的是他們“房價(jià)收入比”的“含金量”要比我們中國高得多：他們是用別墅的錢和工資來比，我們也只能用公寓房價(jià)和收入相除；他們買的房是裝修好的，走進(jìn)去就可住，而我們拼了半天拿到的也只是毛坯房，要住進(jìn)去還得花一大筆裝修費(fèi)；他們房子前后帶大花園，有的社區(qū)還帶高爾夫，不少人家還有游泳池，配套設(shè)施先進(jìn)豪華，而我們的住房大部分沒有一定的配套設(shè)施，很多的住房還處在“工房”的水平；最重要的，美國的人均住房的面積標(biāo)準(zhǔn)是我們的幾倍，家庭新建成房屋平均面積2,114平方英尺(196.36平米)，而且這還是用他們特定住宅建筑面積(Square footage)標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算的(接近我們的使用面積，走廊、閣樓、地下室、院子都不在計(jì)算之列)，買房更不會(huì)有什么“共攤面積”。而在中國買房，計(jì)算采用的是“建筑面積”，再加上共攤面積。真正使用上的面積只能是購房面積的八成上下。就這樣我們也只能用人均30平米、戶均90平米的標(biāo)準(zhǔn)來測(cè)算“房價(jià)收入比”，而且這還是新的“小康標(biāo)準(zhǔn)”。如果要按歐美的標(biāo)準(zhǔn)和“含金量”來計(jì)算房價(jià)收入比，那我們的差距就會(huì)在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上還要翻上一番。
不僅地大物博的發(fā)達(dá)國家如此，而且人口密度和生活水平遠(yuǎn)高于我們的東亞國家，如韓國、日本等，他們的房價(jià)收入比也比我們要低得多。
有一段時(shí)間以來，韓國人都在抱怨他們的房價(jià)漲的太快，給國民生活帶來了較大的壓力。那么，韓國的房價(jià)究竟高到哪兒呢？最近韓國的國土研究院經(jīng)過對(duì)上萬的家庭調(diào)查研究，并和英美等國進(jìn)行了比較，顯示韓國國民全部收入攢六年才能買房。尤其是首都首爾地區(qū)，需要將總收入存7.7年才能購買住宅，地方大城市為3.8年，中小城市為2.6年。而在美國和英國，要購買住宅，則分別只需要2.7年和4.1年全部收入。這就是韓國老百姓喊吃不消高房價(jià)的原因。韓國人也許沒想到，在中國的一些大城市，老百姓要用十幾年全部收入才能買上一套“體面的住宅”。
另據(jù)介紹，根據(jù)日本官方的數(shù)據(jù)，在東京新建的專有面積75——80平米(相當(dāng)于我們90——100平米的建筑面積)、精裝修的3室1廳1廚1衛(wèi)單元公寓，加停車位售價(jià)在3000日元左右。而普通工薪階層家庭平均月收入為56萬日元。這個(gè)號(hào)稱世界上物價(jià)水平最高、人口密度也最大、房價(jià)同樣也是最高的城市，工薪族的房價(jià)收入比也計(jì)算在4.5-5左右。而且東京人買的這樣的公寓，一般還都附送20平米的陽臺(tái)和好幾個(gè)平米的走廊以及包括液晶電視等基本電器。據(jù)介紹，日本的家庭主要還是男人在外工作，如果家庭主婦也到外面做個(gè)半天兼職的話，其房價(jià)收入比可降到3左右。
當(dāng)然，并不是每個(gè)國家的和城市的房價(jià)收入比能讓居民滿意的。有一家美國的顧問公司根據(jù)房價(jià)收入比，專門就國際房價(jià)購買力的調(diào)查做過一個(gè)調(diào)查，看看世界上哪些城市的房價(jià)讓居民“最難以承受”。結(jié)果澳洲悉尼超過倫敦(6.9)、紐約(7.9)和東京，以8.5名列前茅。不過，據(jù)報(bào)道，澳洲統(tǒng)計(jì)局資料顯示，澳洲是每0.98戶家庭或2.7人就有一幢(套)住宅，平均每幢(套)住宅的居住面積是187平方米。也就是說，悉尼人是因?yàn)樽≡谌司?0平米裝修好的別墅里才感覺“房價(jià)最難承受的”，盡管就這樣他們的房價(jià)收入也只是8.5。
這項(xiàng)調(diào)查更有意思的還在于，它認(rèn)為由于澳洲所有人口超過100萬的城市房價(jià)收入比都在5.1以上，從而都被列入房屋購買力“極低”的范圍，并由此斷言“澳洲存在世界上最大的地產(chǎn)危機(jī)”。真不知道中國的百姓和官員看了后會(huì)有什么感觸！
這項(xiàng)調(diào)查對(duì)我們分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)值還在于，它給出了具體指標(biāo)，讓我們可以用數(shù)據(jù)說話、更科學(xué)的分析和評(píng)價(jià)一個(gè)地方的房地產(chǎn)是否“健康”。比如：
當(dāng)一個(gè)地方房價(jià)收入比超過5的時(shí)候，國際慣例就認(rèn)為該城市房屋購買力“極低”；
當(dāng)一個(gè)地方房價(jià)收入比超過6的時(shí)候，就會(huì)被國際上公認(rèn)為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)；
當(dāng)一個(gè)地方房價(jià)收入比超過7以后，就會(huì)被世界上公認(rèn)為“國際房價(jià)最難承受地區(qū)”。
另外，在比較房價(jià)收入比的時(shí)候，還請(qǐng)?zhí)貏e注意別人人均住房分面積、檔次、算法、裝修和其他配套等等。
三、中國市民，背負(fù)著全球最重的買房負(fù)擔(dān)
對(duì)其他國家的居民住房水平和具體負(fù)擔(dān)就承受狀況有了客觀的了解后，回過來再看看我們國內(nèi)居民、尤其是大城市居民的住房負(fù)擔(dān)是否合理，就會(huì)有一個(gè)更準(zhǔn)確的認(rèn)知和定位。
就拿我們上面所舉例“天價(jià)結(jié)婚成本城市”來具體分析。依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)稍靠“小康”。即面積為90平米普通公寓、地點(diǎn)處在傳統(tǒng)上市民所居住的市城區(qū)(不是郊縣和新開發(fā)區(qū))、三口之家(父母工作、子女上學(xué))住一套房。就可以破解中國的大中城市的高房價(jià)究竟有多可怕了。
還是先從南京開始。根據(jù)南京市房產(chǎn)局的“南京市網(wǎng)上房地產(chǎn)”的最新資料，傳統(tǒng)上的南京六城區(qū)(包括重新規(guī)劃后原來屬郊區(qū)縣的土地)商品住宅房價(jià)最高要7000出頭，低的也在5500上下，我們?nèi)?000元為其中間值(實(shí)際上這個(gè)結(jié)果只能買到南京六城區(qū)邊緣的房子)，6000元×90平米＝54萬元。而南京城區(qū)居民的收入，根據(jù)統(tǒng)計(jì)局方面的最新資料，在比上年“激增”19.9%的“超常規(guī)增長”后(長三角速度第一)，2005年南京市城市居民人均可支配收入為14997.47元，三口之家就是4.5萬元。而按照南京本地媒體的另外一項(xiàng)報(bào)道，根據(jù)該市勞動(dòng)保障部門的推算，去年南京職工人均收入正好突破2萬元，如果家家都沒下崗，平均每戶的年收入為4萬元。根據(jù)一套54萬元的房價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，按照前者的推算，54萬元除以4.5萬元，南京的房價(jià)收入比為12，正好比世界公認(rèn)的房地產(chǎn)泡沫還多了一倍；而按照后者的推算，54萬元除以4萬元，南京的房價(jià)收入比又提高到了13.5，基本上相當(dāng)于世界上公認(rèn)為“國際最難承受地區(qū)”房價(jià)的一倍。這也就難怪國人就是再“吃苦耐勞”，也經(jīng)不住這樣的“超級(jí)高房價(jià)壓迫”。
按照南京的計(jì)算模式和標(biāo)準(zhǔn)，部分根據(jù)《個(gè)人理財(cái)》雜志去年提供的2004年各大城市的人均收入資料，計(jì)算北京、上海、深圳、廣州和杭州的市城區(qū)真實(shí)的房價(jià)收入比。由于《個(gè)人理財(cái)》雜志上的房價(jià)包括了郊區(qū)縣這些非傳統(tǒng)上市城區(qū)居民所居住住宅的價(jià)格，所以還是以各地網(wǎng)友提供的資料為依據(jù)。各城市的實(shí)際城區(qū)房價(jià)分別如下：
城市 人均可支配收入 三口之家一年 房價(jià) 90平米總價(jià) 房價(jià)收入比 元 可支配收入 元 元/m 萬元
北京 15638 46914 8000 72 15.35
上海 16683 50049 10000 90 17.98
深圳 27596 82788 7200 64.8 7.83
廣州 16884 50652 8000 72 14.21
杭州 14565 43695 8000 72 16.48
這里應(yīng)該特別說明的是：我們的房價(jià)收入比，是建立在“準(zhǔn)小康”的低標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上的。首先在面積上和歐美等發(fā)達(dá)國家相比，我們的標(biāo)準(zhǔn)只定在他們的三分之一到二分之一，也就是說，如果面積標(biāo)準(zhǔn)向歐美看齊，我們的房價(jià)收入比要現(xiàn)在提高3-2倍；如果再加上他們是精裝修房，有的還配上高檔電器，面積計(jì)算方法上也接近使用面積的話，我們的房價(jià)收入比還要抬高50%。
其實(shí)，不僅在相對(duì)負(fù)擔(dān)上中國大中城市的房價(jià)創(chuàng)造了“世界之最”，而且國內(nèi)上海、北京等大城市的絕對(duì)房價(jià)，也超過了一些世界上發(fā)達(dá)國家大中城市的水平。一年前記者就問過一位經(jīng)常在上海工作的波音公司高級(jí)經(jīng)理，同樣水平、面積和檔次的住房，是上海貴還是西雅圖貴，沒想到這位華人高級(jí)經(jīng)理毫不猶豫的說，上海貴。上海有不少人在日本東京待過。這幾年回來的人紛紛網(wǎng)上發(fā)出感嘆，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的實(shí)際房價(jià)比東京還要貴。一位經(jīng)常在中美兩國之間往來的跨國公司亞太地區(qū)經(jīng)理也公司記者，按照同樣的標(biāo)準(zhǔn)，上海的房價(jià)比美國大多數(shù)城市的房價(jià)都要貴。
房價(jià)收入比，“窮國”真的該比“富國”高嗎
據(jù)了解，國內(nèi)的一些“既得利益集團(tuán)”對(duì)“房價(jià)收入比”的國際比較極為“反感”，認(rèn)為發(fā)達(dá)國家的房價(jià)收入比低是因?yàn)樗麄兊慕?jīng)濟(jì)水平所決定的，發(fā)展中國家本身由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力的問題，房價(jià)收入比高是“很正常的”。情況真是這樣嗎？
稍有些經(jīng)濟(jì)常識(shí)的人都會(huì)知道，這種說法是極為荒唐和可笑的。首先，它違背了發(fā)展中國家由于吃飯問題占了居民收入的極高比例(恩格爾系數(shù)高)，人們不可能有更多的財(cái)富支向住房，從而導(dǎo)致房價(jià)收入比低的基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)；其次，它故意忽略了在新德里、墨西哥城和里約熱內(nèi)努這樣的世界上人口最擁擠的發(fā)展中國家大都市，很多的中下收入者不要買地就私自蓋房(如貧民窟等)或政府提供相應(yīng)住房保障(如墨西哥城的低收入者住房保障)的基本事實(shí)。
聯(lián)合國的權(quán)威研究應(yīng)該最能說明問題。在1996年聯(lián)合國召開的規(guī)模空前的世界人居大會(huì)上，聯(lián)合國人居中心在《城市化的世界————全球人類住房報(bào)告》中不僅指出衡量住房可承受性的最常見的一個(gè)指標(biāo)是房價(jià)收入比，而且還特別強(qiáng)調(diào)，根據(jù)人居中心九十年代對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平各不相同國家52個(gè)主要城市所作的統(tǒng)計(jì)資料分析：無論是低收入、中低收入、中等收入、中高收入國家，還是高收入國家，他們房價(jià)收入比的平均值的差別相當(dāng)小。報(bào)告認(rèn)為，當(dāng)房價(jià)收入比的比值在2：1和3：1之間時(shí)，才意味著有相當(dāng)大的一部分人能夠購買住房。比值超過5以后，多數(shù)人購買住房的希望就變得比較“非常渺茫”。
其實(shí)，如果按照發(fā)達(dá)國家“含金量”高的標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)算我們的房價(jià)收入比，那樣的比值就不知道要高出“世界記錄”多少倍。房價(jià)收入比突破50都是很正常的。在上面舉例的平均年收入在5萬元的大城市中，三口之家要花250萬元買到“套內(nèi)建筑面積”在200平米、單價(jià)5000元的精裝修別墅，的，也只能在地點(diǎn)和品質(zhì)上“降低要求”才能實(shí)現(xiàn)。
全民共享的國有土地，“最沉重的負(fù)擔(dān)”壓垮了誰？
尤其需要特別指出的是，雖然我國一些大中城市的房價(jià)收入比，按照“中國特色”的住房標(biāo)準(zhǔn)還是一般發(fā)達(dá)國家的數(shù)倍，但我們城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的基礎(chǔ)，還是社會(huì)主義制度下的土地國有，理論上應(yīng)該是為全民“共享”。我們買房所用的土地，還是“租用”國有土地的使用權(quán)，屬于租地買房，使用期限也只有70年。而那些房價(jià)收入比比我們低得多的發(fā)達(dá)國家和一般市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家，他們的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系是建立在土地私有制下的，屬于買房買地，土地產(chǎn)權(quán)永遠(yuǎn)歸買房人所有。
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