春節(jié)剛過，京城的不少新樓盤已開始打出名目繁多的內部認購招牌。雖然建設部規(guī)定，各種形式的樓盤內部認購都屬違規(guī)，但近日發(fā)現，這仍是地產界公認的行規(guī)。內部認購原指開發(fā)商對舊業(yè)主或者公司員工進行提前認購的形式，但現在普通購房者也爭相把錢送進開發(fā)商的口袋。民意調查顯示，5000名接受調查者中，有86.44%的人認為內部認購“不合理”，58.9%的人是因為“無奈”才買內部認購卡，61.53%的人認為內部認購讓開發(fā)商得到好處。
內部認購 煩惱多
購房者心儀已久的樓盤和戶型，不是在正式開盤之前賣完，就是要掏錢先買張內部認購卡。
牡丹園某樓盤
苦等不開盤 好戶型售完
50歲的李先生一直希望在海淀區(qū)大學校園附近擁有一套房子，牡丹園即將開盤的一個樓盤成為了他心中的首選。“看到房子廣告打出來，售樓處也建造好了，而且在廣告上他們說2月份開盤，我想過去看看。”李先生問，結果售樓小姐很有禮貌地把李先生請了出去，而且告訴他這段時間都是內部認購期，房子還沒開盤。“既然沒開盤，為什么要內部認購，什么人能內部認購，這不是對消費者的不公平嗎？”
李先生的質疑代表了很多購房者的心態(tài)，在這個樓盤打出“內部認購，暫不對外銷售”的招牌后，一些熱衷此盤的購房者紛紛表示反對。李先生表示，面積在100平方米左右的適中戶型已經被內部認購，好的樓層也已售完，“短短一個月時間，某單位內部認購了一次，開發(fā)商內部又認購一次，現在這個樓盤的1號樓所剩無幾。”
同時，青年路附近某青春主題樓盤也讓購房者嘗到了內部認購的煩惱。沒開盤先認購，好戶型都被別人挑走
宋先生眼巴巴地盼望著朝陽區(qū)某樓盤開盤，但等待第一期房子卻要先交納3000元購買一張內部認購卡。“買到內部認購卡才能有機會挑選好的戶型和樓層，而且還能享受到折扣優(yōu)惠。”宋先生表示，“可是樓盤并未正式開盤，這樣銷售認購卡的形式不是屬于違規(guī)嗎？如果我們購買到內部認購卡，是否房子有什么問題時我們也不能按法律索要賠償呢？”
德勝門某樓盤
整個一樓盤 內部認購完
非常極端的情況是，一些樓盤把內部認購期無限延伸，甚至等到樓快賣完，也沒有舉行過正式的開盤活動。龍小姐尋找市中心的樓盤，最后發(fā)現德勝門附近某樓盤不錯時，房子已經賣完了，“我經常到市場搜集各種售樓信息，不可能不知道這里售樓，原來它從來沒開盤。”據了解，這個樓盤在取得預售證前就慢慢開始內部認購，本來想等時機成熟后，再進行正式開盤。然而，樓盤發(fā)現，似乎客戶并不在乎是否正式開盤，好地段加上龐大的購房者讓開盤變得多余起來。因此，在取得預售證后直到房子賣完，這個樓盤都從來沒有正式開盤。
業(yè)內揭秘
內部認購 花招多
電話通知熟客，或在小區(qū)貼海報告知舊業(yè)主，以優(yōu)惠的折扣吸引購房者。
招數一：提前公開發(fā)售
項目還沒有拿到預售證，開發(fā)商心里沒底，但又想提前售樓，就開始“提前公開發(fā)售”，但這是最明目張膽地違反政府規(guī)定，被人舉報的可能性極大。
招數二：通知熟客到場
在樓盤銷售人員眼中，最重要的人士莫過于買家或者潛在買家。這部分人并不一定是舊業(yè)主，他們或者只是自己以前的客戶、曾經服務的對象，或者曾經在其他場合見過面，或者只是手中有他們的電話。開盤前一般都會通知到人，一個不漏。
招數三：“舊業(yè)主品鑒”
這是一種最為常見的內部認購，只要已經開發(fā)過幾個樓盤的開發(fā)商，就會有為數不少的業(yè)主資源，在發(fā)售新樓盤之前，一般通過在小區(qū)內張貼海報、往業(yè)主家的信箱里發(fā)邀請函等方式把這一信息傳遞出去，然后組織舊業(yè)主提前參觀、簽下認購書等等。
招數四：先交“誠意金”
內部認購者需要先繳納一些資金，名為“誠意金”。目前，拿到預售證后還在做內部認購的樓盤不少。部分客戶在正式開盤后，未能買到心儀的房子，或者取消了買樓的意向，可在約定的時間內拿回“誠意金”。
招數五：掏定金給折扣
拿到預售證后再下定金的內部認購也不少。樓盤在進行內部認購之前，已經取得了預售證，然后再以前幾天認購獲得優(yōu)惠9.8折的方式，吸引部分買家先行認購。雖然這種認購是要繳納不可退的定金，但一旦繳納了定金，則不僅可以確定自己看中的具體戶型，而且還可以拿到相對優(yōu)惠的折扣。這種提前認購可獲得額外優(yōu)惠的做法，得到不少想盡量省錢的購房者歡迎。
律師提醒 內部認購陷阱多
在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下購房，購房者權益無法受到法律保障。
提醒一：所購房屋不受法律保護
北京市君太博華律師事務所王律師認為，內部認購的商品房是在開發(fā)商未取得《商品房預售許可證》的情況下銷售的，是不受法律保護的，購房者權益也無法受到法律保障。有些開發(fā)商借內部認購為名，行大量銷售之實，以便回籠資金，但其銷售行為卻脫離了政府監(jiān)控。
商品房的買房者為獲得開發(fā)商給予的一定房價的優(yōu)惠和先占一套較滿意的房號，經常會認可開發(fā)商所采取的內部認購行為，而與之簽訂《內部認購協(xié)議書》，此種行為盡管有時會成為購房者購買商品房的一個良機，但作為購房者風險也隨之而生。
內部認購行為存在法律上的風險，一份內部認購協(xié)議不能一概而論地認定為有效或無效。但是，采用內部認購的方式變相買賣房地產的行為應認定為無效行為。目前房地產市場中的內部認購行為許多為無效行為，即認購協(xié)議無效。還有相當一部分內部認購協(xié)議存在著部分條款有效部分條款無效。
提醒二：不屬法律意義“定金”
王律師認為，開發(fā)商在未取得商品房的合法銷售手續(xù)前以內部認購變相買賣房地產的行為是法律所不允許的。開發(fā)商未取得商品房的合法銷售手續(xù)前，雙方簽訂內部認購協(xié)議時，購房者有權拒絕開發(fā)商向其收取各種款項，在此種情況下開發(fā)商向購房者收取諸如“定金”之類的款項，只能表明購房者有意購房的一種誠意，該款是性質待定的債權，此款并不是法律意義上的定金。
鏈接·交鋒
內部認購誰受益
■正方：消費者最受益
減輕心理負擔
部分支持內部認購的購房者認為，拿到內部認購的買家就是得益者。購房者路先生說，最近，他在三個正在搞內部登記的樓盤下了誠意金。他認為，下了誠意金后，他就可以爭取到“內部登記”優(yōu)惠，如果運氣好的話，說不定還可以爭取到抽簽獲得的額外優(yōu)惠。“反正，到樓盤公開發(fā)售時，就算不成交，開發(fā)商也會全部退還誠意金，下個10000元左右的定金，我在經濟上沒有什么損失，心理負擔也減輕了。
獲最大升值空間
“內部認購者肯定是最終受益者。”京城捷信房地產評估有限公司董事長李鈴肯定地說，“任何樓盤開始都會比較便宜，消費者用幾千認購費換取較低的樓盤價格，獲益很大，而且開發(fā)商投入巨大，一般情況都不會為一些認購費違規(guī)，所以風險也不大。
■反方：開發(fā)商最受益
認購者負擔加重
多數購房者認為，雖然有小部分買家通過內部認購獲得了一定程度的優(yōu)惠，但在此期間開發(fā)商才是真正最大受益者。25歲的公司職員吳小姐告訴記者，她從去年就在等著青年路附近某樓盤開盤，選一個合適的小戶型作為過渡使用。而吳小姐去看樓的時候發(fā)現，該樓盤已經進行了內部認購，她一直看好的3號樓已經被認購一空。“一些購房者在論壇上交流時都很郁悶，大家都覺得開發(fā)商的親戚、朋友有內部認購的權利，可便宜了他們，他們的負擔勢必要轉嫁到我們這些購房者身上。”
為開發(fā)商做市場調查
有人認為，內部認購對開發(fā)商而言是一次最有效、最直接的市場調查。開發(fā)商通過一段時間的調查和摸底，可以比較準確地得知自己樓盤的受歡迎程度，哪些產品較受歡迎，制定出相對最合理的價格體系。這樣可以較有把握地將樓價推高。目前，通過內部認購制造出樓盤供不應求的局面，推高價格似乎也就成為部分發(fā)展商的“常規(guī)動作”了。
風險巨大
購房者孫先生反映，他毫不猶豫地交了某樓盤內部認購的定金1萬元后，發(fā)現開發(fā)商有很多做法都不合規(guī)定，因此要求開發(fā)商退還定金。但開發(fā)商稱內部認購所交定金一概不退還。孫先生表示，他咨詢了一些部門了解到，商品房沒有具備預售條件，開發(fā)商如實相告，購房人在已知的情況下，仍自愿交付定金，這種交易行為是買賣雙方的純民事行為，政府也不便強行制止。
【轉自中國消費網】
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